北京市土地数据分析.docVIP

2003年至2008年三季度 北京公开交易土地 数据汇总分析 2008年12月 目 录 一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况 - 2 - 1、土地成交量变化 - 3 - 2、成交土地规划建筑面积变化 - 3 - 3、土地成交总额变化 - 4 - 4、成交土地平均楼面价变化 - 4 - 二、成交土地按照规划分类分析比较 - 5 - 1、用地性质分类 - 5 - 2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况 - 6 - 3、各规划分类土地楼面地价变化 - 6 - 三、土地区域分类分析 - 7 - 1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析 - 7 - 2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析 - 9 - 3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析 - 10 - 4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析 - 11 - 三、政策相关性分析（待完善） - 12 - 1、历年政策回顾 - 12 - 一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况 2003年至2008年三季度北京市公开交易共成交土地396块，土地面积3560.07万平方米，规划建筑面积4377.59万平方米，成交总金额1329.45亿元，成交平均楼面价3036.95元/平方米。 表1 时段 地块数量（块） 土地面积 （万平方米） 规划建筑面积（万平方米） 成交总额 （亿元） 平均楼面地价（元/平方米） 2003年 28 154.66 235.02 51.66 2198.11 2004年 60 455.03 546.29 112.79 2064.60 2005年 48 353.96 432.82 116.04 2680.96 2006年 86 799.44 884.67 254.27 2874.19 2007年 85 897.92 1233.01 438.10 3553.12 2008年前三季度 89 899.06 1045.78 356.59 3409.83 合计 396 3560.07 4377.59 1329.45 3036.95 1、土地成交量变化 2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国土资源部随后出文要求在2004年8月31日前协议出让土地必须终结，一级土地市场逐渐走上公开交易。从统计图标可以看出，2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86％，2007年比2006年成交土地面积递增12.32％，并与2008年一季度达到成交土地面积的顶峰—531.35万平方米。 图1 2、成交土地规划建筑面积变化 和土地成交面积同步，2006年开始土地交易面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40％，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38％，并与2008年一季度达到成交土地规划建筑面积的顶峰654.89万平方米。 图2 3、土地成交总额变化 2003年至2008年三季度土地公开交易成交总额1329.45亿元，其中2007年和2008年前三季度成交量占近六年成交总额的60％，经过2007年四季度成交总额激增后，2008年一季度成交总额达265.80亿元，为历年各季度的最高值。 图3 4、成交土地平均楼面价变化 从下图可以看出，2003年～2006年成交地块均价在2500元/平方米上下振幅（2006年一季度由于工体地块的成交变化交大），从2007年一季度开始进入逐步攀升阶段，于2007年四季度达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落（成交地块的逐渐郊区化和用地性质的多样化尚未能体现）。 图4 二、成交土地按照规划分类分析比较 1、用地性质分类 为便于研究分析，把土地的规划用途，分为住宅及配套用地，商服综合用地，其它用地三类。其中住宅及配套用地包括以住宅为主，兼商业、金融、社区配套等性质用地性质；商服综合用地包括商业、办公、公寓式酒店、旅游酒店、文化娱乐等性质用地；其它用地包括产业发展用地、科教文卫体和行政办公用地、基础设施、公共设施用地等等。 近六年中，住宅及配套供应量最大，达总供应量的78％，共3507.05万平方米，办公商服及综合用地占17％，为755.28万平方米，工业及其他用地占5％，为233.78万平方米。 图5 2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况 图6 如上图示，交易土地规划性质为住宅及配套的供应量历年持续呈放大状态，2007年四季度