期房的七大风险.docVIP

概括来说，商品房预售带给消费者的特殊风险有７大类。一是合同无效的风险，在开发商隐瞒其无开发资质或无商品房预售许可证的情况下，法院会判决预售合同无效，消费者即使已经付款也无法取得房屋，而只能拿回本金和利息。二是延期交房的风险，开发商因经营管理不善或其他原因导致无法按期交房甚至楼盘“烂尾”的，消费者的利益就会受到损害。三是质量不合格的风险，虽然房屋按期竣工，但可能存在质量瑕疵、面积误差、变更规划等问题。四是“假按揭”造成消费者和银行权益受到威胁。五是产权风险，开发商将一些不合法的房屋，如未经征地就建在集体土地上的房屋，卖给消费者，致使消费者无法取得产权。六是虚假广告的风险，开发商在其售楼宣传单和其他广告材料中作虚假宣传，误导消费者认购。七是定金风险，一些开发商在消费者交纳定金后没有申请或没有及时申请到银行按揭贷款的情况下，不退还定金房屋预售的弊端房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。 　　而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。 　　中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。 　　国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。为什么规定商品房预售制 主持人：今年８月１５日，央行抛出“取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的意见，在社会上引起了应否取消商品房预售（又称期房买卖）的大讨论。１０天后，建设部表示近期不会取消期房销售制度。显然，两部门的意见相左。那么，我们如何从总体上评价商品房预售制度的功过是非呢？ 李金泽：我国的商品房预售制度是由１９９４年《城市房地产管理法》确立的一项法律制度。它的出台，不但解决了开发商的先期资金投入问题，增加了市场上的商品房供应，而且降低了房地产产业的进入门槛，促进了城市化发展。而且，与现房相比，期房的价格更便宜。 顾云昌：当初出台这一制度，主要考虑了两个现实情况。一是市场需求旺盛，商品房供求跟不上；二是开发商的实力比较弱，要盖好房子再卖有很大困难。政府是出于扶持房地产产业发展的目的允许商品房预售的。 孙加瑞：与其说是扶持房地产产业发展，不如说是整顿房地产市场。因为当时许多开发商投资过少甚至不投资就预售商品房，造成了市场的混乱。为解决这一问题，国家通过法律为商品房预售设立了四个必要条件，这是一个进步，但也存在问题——它没有对商品房预售可能引发的风险进行考虑和规制。这也是现在预售中存在众多问题的根源。现在看，它是弊大于利的。 史际春：商品房预售，在本质上，不过是一种买卖而已，只要一个愿卖，一个愿买，我们就不应该去干预，这也是市场经济的客观要求。早在《城市房地产管理法》出台之前，珠江三角地区就有了商品房预售。应该说，国家出台预售制度，不但为以后法院解决这些纠纷提供了依据，也增加了一道事前监管的保障，应该是利大于弊。 刘俊海：商品房预售制度弊端甚多。之所以这样说，是因为现在的商品房预售，不规范，不透明，不诚信。当初法律确立这项制度，一个重要原因是社会公众和立法者对商品房预售的潜在法律问题了解不多，另一个重要原因是部门立法过多的倾向于保护企业和行业利益，而对商品房预售制度的弊端缺乏有效的纠偏和救济措施。 预售制给消费者带来多少风险 主持人：商品房预售是关于未来房屋的买卖，与看得见、摸得着的现房买卖相比，这种买卖会给消费者带来什么风险？我国现有的商品房预售法律制度，能否保障消费者权益，消除购房风险？ 史际春：只要不是“一手交钱，一手交货”的买卖，对于先行给付的一方来说就存在