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旅游投资的特点 旅游运营与房地产开发“脑库”-北京绿维创景规划设计院 电话 ：010－8409809984076166 版权声明：该报告的所有图片、表格及文字内容的版权归北京绿维创景规划设计院所有。 旅游项目投资，与其他产业相比有较大的差异性，这是由旅游产业及旅 游产品的特殊性决定的。旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面： 一、主要资源的政府所有 具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经有风景名胜区、自然保护 区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家 的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和 文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源， 不能进入市场流通，称为旅游产业投资的资源限制。 二、资源保护与旅游开发的矛盾 生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的 基础。因此，旅游开发不能闯破坏生态与文物的红灯，这是一个不可动摇的 基点。 问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体 制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发 利用，特别是社会投资参与的开发。 三、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性 目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必需依赖于整个目 的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必须由政府进行协调统 筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统 筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机 理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。 旅游运营网 创意建筑设计网 1 北京绿维创景规划设计院指出旅游项目，无论是景区、宾馆还是其他类 型，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不 可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构， 借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对 区域整体运作的深度依赖，这有时成为有利因素，但更多的时候是不利因素， 因为自主运作的空间太小，企业发展受到限制。 四、跨行业的综合复杂性 旅游不是一个单一行业，我曾经将旅游相关行业划分为八类十三个： 游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、 康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业。 接待行业：宾馆、餐饮、会议、展览等。 营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方 面，包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面。 交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。 建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。 生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工 艺加工、饭店用品生产。 商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。其中购物休闲商业就是 SHOPpingmall的概念，它已完全超越了一般的商场提供多样的购物选择 的概念，而成为了一个购物、观赏和娱乐结合在一起的场所，北京绿维创景 规划设计院把这一类商业项目都作为与旅游相关联的项目看待，包括步行 街，是一个商业旅游中很重要的产品，一边购物、一边游览，步行街中必须 旅游运营网 创意建筑设计网 2 要有文化、小品以及其间的一些娱乐化的概念，这一类的产品是旅游产业发 展的一个新的阶段。 旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。 五、多环节配合的服务消费特性 出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多 个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。 游客对旅游的评价，不是仅仅局限于景观本身，而是对整个服务链的评价。 因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提 升与质量保障；对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为无法自主 控制的重要风险。