精品商住小区可行性研究报告戴.docVIP

金佳·嘉园商住小区 可 行 性 研 究 报 告 江西金佳房地产有限公司 市场环境 德安县城市简介 德安县地处江西省北部，南浔线中段，东接星子，南邻永修，西毗武宁，北接瑞昌、九江。地理座标界于东经115°23′—115°50′，北纬29°16′—29°35′之间，东西长42.6公里，南北宽40.8公里，全县总面积863.0平方公里，占全省总面积的0.56% 德安县属低山丘陵地区，南北高、东南低，三面环山，东南角临近鄱阳湖滨；北有幕阜山东延余脉—茶子山、潘狮山、金盆寺绵延构北部低山地形；西南有小岷山呈北东及东西延伸，构成南部低山地形；中部广大丘陵地带尚有彭山呈北东展布高耸。一般山岭海拔高度200-600米左右，最高峰为西北部茶子山海拔为665.1米。最低处为东南角共青天南湖郑泗一带海拔15米，为全县泾流分口处。　　全县低山面积约169.1平方公里，占全县总面积19.6%，丘陵地区面积约为558.4平方公里；占全县总面积64.7%，滨湖波状平原（包括临近鄱阳湖的岗丘缓坡和博阳河两岸的河谷阶地）面积约135.5平方公里，占全县总面积的15.7%。　　经济总量快速增加，经济综合实力全面提升。2005年末，全县生产总值完成13.7亿元，为“十五”计划的120%，年均递增15.5%。其中：一产增加值完成2.5亿元，年均递增7%；二产增加值完成7.9亿元，年均递增20%；增加值完成3.3亿元，年均递增14.2%。一、二、三产业比重为18：58：24，结构比“九五”时期更为优化。财政总收入完成14381万元，为“十五”计划的179%，年均递增25.6%。其中地方财政收入完成9196万元，年均递增25%。 开放型经济较快发展，民营经济迅速崛起。坚持实施大开放战略，五年累计引进内资33.18亿元外资6181万美元。特色产业园初具规模，已开发面积3168亩，引进企业93家，投产企业60家，入园企业累计总投资15.8亿元。产业聚集效应明显增强。民营经济快速发展，到2005年，民营企业已发展到319家，注册资本54969万元，民营经济纳税7800万元，占财政总收入的54.2%，成为财政增收的主要动力。基础设施不断完善，城乡面貌显著改善。全县实现乡乡通油（水泥）路，村村通公路，行政村道路硬化率达90%。完成了新一轮城市总体规划修编。完成了义峰路降坡、内环路改造、雁家湖水厂一期、文化影视大楼、文化广场、时代商城、时代广场等市政工程和一大批商住楼及检察院、公安局、财政局、供电公司等办公大楼，城市框架进一步扩大，城市化步伐进一步加快。“十五”期末，全县城市化率达32.4%。交通、通讯、电力、供水等基础设施日益完善。京九铁路、昌九城际铁路、昌九高速公路和博阳河把德安城一分为二，德安城内的房地产开发主要分为两大板块，即传统的老城区板块和宝塔工业园板块，由于老城区的土地资源有限，德安房地产的未来发展主要在工业园区，至2010年初，工业园区内生活配套设施还很不完善，市场、超市、教育、医疗配套严重不足。但因该区将建设为工业与生活融为一体的城市新区，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好，2011年将新上市的项目有“山水人家”、 “加洲阳光”、 “幸福里”、“帝景天城”、“新家园”、“金佳苑”、“绿岛家园”等，它们主要分布在雁家湖附近及桂田大道北侧，以小高层、多层住宅为主。 2010年德安县城区商品房项目预计共新推出161216．37平方米（以德安县房地产管理局公布的商品房预售面积为统计依据），与2009年139130．34平方米同比上涨15．87%．其中：工业园90232.33平方米，占55.97%；宝塔大道29175.72平方米，占18.1%；雁家湖区域14630.96平方米，占9.1%；其他27177.36平方米，占16.9%。2009年销售形势较优好，多数项目销售率高达95%。 消费者市场研究 市场调查目的 了解消费者收入状况，消费承受能力，付款能力； 了解消费者对购房地点选择，面积，环境，配套等的态度； 了解消费者居住习惯，居住现状，家庭结构等； 了解消费者的消费心理，购房目的，购房决策过程等。 市场调查方法 市场调查方法：问卷调查、客户访谈、专家座谈等； 样本量500个，涉及的调查指标19个； 调查结果处理方法：市场行情运行分析法，市场行情波动分析，市场行情因素分析法，市场状态分析及其他一些数学方法。 市场调查统计 （1）购房者年龄构成统计，如图1-1 图1-1购房者与预计购房者年龄段统计图 上图可见： 30岁以下 30-39 40-49 50岁以下 已购房者% 23.09 32.52 21.66 22.73 预计购房者% 33 27 22 18 （2）购房者职业构成情况，如图1-2