商品房交房相关法律问题分析(论文资料).docVIP

商品房交房相关法律问题分析 正常的交房手续应当包括以下四个步骤： 一、验房通知 开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。 二、购房者验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。 三、开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》 根据《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。” 《住宅质量保证书》实际上是商品房的保修书，开发商将为购房者提供售后服务，标明正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期，是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。 《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，不是商品房预、出售合同的一部分,不能对抗合同的效力。 《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人交房时一定要看到《竣工验收备案表》的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。如果在商品房买卖合同中，已明显约定以《竣工验收备案表》作为房屋交付的条件之一，则开发商在房屋交付时必须出具给业主，否则开发商应承担逾期交付的违约责任。 四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书。 根据中华人民共和国建设部 2005年11月30日发布的《中华人民共和国国家标准（GB 50368-2005）住宅建筑规范》中第十一章第一款：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用： 1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案； 2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。 为此，提醒各位业主在交房时应注意下述事项： 1、业主领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》并由开发商加以说明； 【提示】开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。另《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件购房者是可带走的。 2、业主领取钥匙（只领一把入户钥匙）并签署《住宅钥匙收条》（或押有效证件）； 3、确认套内面积。购房者可确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过政府房地产指定的管理部门实际测量与合同签订面积有差异。 【提示】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 4、业主做综合验收，包括：（1）屋面防水工程；（2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；（3）电气管线、上下水管线的安装工程；（4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。 5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案； 6、开发商与业主协商并达成书面协议（根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议）； 7、业主签署房屋交接书，办理交房手续。办理交房手续的时间应当由业主和开发商书面确认。 若在房屋验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理。房屋质