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;一、2013年房地产市场总结;;调控政策差别化，未来会更加趋于市场化 ;从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势 ;从城市来看，一二线城市领跑 ;从房价来看，一二线城市上涨压力更大 ;从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热 ;从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高 ;商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上;从面积段来看，改善型产品适度增加，大户型占比较低 ;从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15% ;从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁;从开发商来看，行业集中度持续提升;业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少;销售梯队差距进一步拉大 ;房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健 ;;人均可支配收入增速下滑，未来有可能影响购房需求 ;家庭需求将衰退：利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率加速攀升风险凸显，这将抑制市场成交量和价格增速。 ;滞后1.5年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）;考虑2014年供应增加而需求衰退，在中性的情形下测算，我们预计销售金额增
速为10%，销售面积同比增长5%，房价同比增长5%，量价增速同比下滑明显，
市场将实现软着陆;考虑到当前开发商良好的现金流，以及良好的债务结构优化， 我们预计行业抗风险能力显著提升，行业的波动性趋小
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