造纸厂项目财务测算说明.doc

造纸厂项目财务测算说明 项目规划要点： 1、地块总用地面积：84851.9平方米；其中商业用地面积：5685平方米，住宅用地面积：79166.9平方米。 2、容积率：3.0 3、建筑密度：22% 4、绿地率：35% 5、退界：北侧退公共绿地不小于15米；南侧退道路红线3+N；西侧退道路红线5+N；东侧退道路红线3+N。 6、机动车停车位1/100平方米。 7、地上总建筑面积为：254556平方米，其中商业地上建筑面积为：17055平方米，住宅建筑面积为：237501平方米。 8、实际可售面积，住宅225626平米（剔除代建廉租房11875平米），商业17055平米，地下室10700平米（其中住宅地下室6500平米，商业地下室4200平米），车位52280平米（1376个车位）。 9、建筑面积与可售面积对比： 单位：平米 　 建筑面积 可售面积 差额 住宅 237501 225626 11875 商业 17055 17055 0 住宅地下 13000 6500 6500 商业地下 4200 4200 0 车位 52280 52280 0 合计 324036 305661 18375 二、资金来源及投资估算： 1、本次测算假定所有支出均为银行借款计算（资金成本按人行三年期贷款基准利率计算）。 2、本项目所需总投资为101287.68万元，其中土地成本20271.57万元，建安工程成本74029.42万元，前期工程费用4816.50万元，前期工程款1558.87万元，不可预见费用611.32万元。 三、项目实施进度 1、该项目从2011年11月起步，到2015年7月交付使用，全部工程预计3年零9个月。 2、工程建设：一期2012年8月至2014年6月，二期2013年10月至2015年7月。 建设期限及进度：预计3年，工期分为两期进行 工期 工程进度 一期 2013年春节前打桩完成 一期 2013年底主体完工，室内装修完成 二期 2014年春节前打桩完成 一期 2014年6月完工交房 二期 2014年底主体完工 二期 2015年7月完工交房 四、销售节奏 1、根据地块容积率计算，约建筑面积为324036平米，实现可售面积为305661平米。预估2013年5月开盘，销售周期4年零1个月。 2、销售价格：住宅按4800元/平米计算。商业按10000元/平米计算，住宅地下室按3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算，车位按10万元/个计算。 五、投资估算及有关说明 总投资估算： 项目 面积 万平米 总额（万元） 备注 土地成本合计 　 24.2681 20271.57 土地 24.2681 19491.90 150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算 　 契税 24.2681 779.68 税率按4%计算。 建安工程成本合计 74029.42 包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用 　 住宅建安成本 22.5626 51871.42 2299元/平米 　 商业 1.7055 4093.20 2400元/平米 　 地下室 1.07 4472.00 建筑面积按2600元/平米计算，摊入可售面积每平米4179.44元 　 车位建安成本 5.228 13592.80 2600元/平米 前期工程费合计 4816.50 环评报告 30.5661 10.00 5-10万元 　 环评评审费 30.5661 3.00 每位3000元 　 可行性报告 30.5661 5.00 3-5万元 　 发改委评审费 30.5661 2.00 每位2000元 　 拆迁评估费 30.5661 0.00 补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米 　 文物勘探及考古费 30.5661 303.11 45元/平米 　 地形图编制费 30.5661 0.20 2000元 　 建设黄页信息费 30.5661 0.46 4600元 　 平台费 30.5661 45.85 1.5元/平米 　 资质备案入网费 30.5661 30.57 1元/平米 　 坐标定位费 30.5661 1.50 15000元 　 入网服务费 30.5661 1.91 19350元 　 网上备案系统费 30.5661 2.81 尧成担保履约担保费 30.5661 146.72 工程造价千分之二 　 市政配套报建费 30.5661 2139.63 70元/平米 　 放线、验线费 30.5661 152.83 5元/平米 　 面积测绘费 30.5661 31.76 住宅1元/平米、商业1.7元