《3.货币政策、房地产周期与股票价格》.pdf

行业研究 专题报告 贾祖国 86-755 jiazg@ 货币政策、房地产周期与股票价格 孟群 86-755 mengqun@ 中国当代房地产研究专题之三 2008 年9 月8 日 周期性消费品 房地产 中性 （维持） 上证指数 2143 上世纪 70 年代以来，每个 OECD 国家都经历过至少2 轮房地产周期。这些国家 房地产周期的经验无疑为中国当前的房地产市场的走势提供了有力的借鉴。 行业规模 占比% 房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会促使房地产价格上涨， 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 4909 3.2 而较高的利率水平会导致房地产价格下跌； 流通市值（亿元） 2822 5.9 货币政策的放松并不会立即导致房地产价格上涨：0ECD 国家房地产市场周 重点公司市值（亿元） 1816 1.2 期表明，即使货币政策开始放松，但房价依然在下降。当降息开始后，自利 行业指数 率高点，利率往往要下降 11-24 个季度，实际房价才会重新上升。当货币政 % 1m 6m 12m 策刚放松时，开发商、消费者都还继续预期房价下跌，房价还会继续下降； 绝对表现 -13.2 -54.9 -66.2 银行对于房地产的开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，他们在“惜贷”； 相对表现 6.0 -2.1 -6.9 中国当前的名义房价大约还要下跌8-12 个季度：就中国的情况来看，08 年 2 (%) 房地产 沪深 300 20 季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加速阶段，我们判断利率 0 下降 11-15 个季度后，实际房价才能上涨，也即自 08 年 2 季度末起大约 8-12 -20 个季度后名义房价才能上涨； -40 -60 中国未来名义房价的跌幅至少为30%-40%：名义房价的下跌幅度涉及到通货 -80 膨胀率（通货膨胀率越高，名义房价跌幅越小）、金融安全、上涨幅度、房 Sep-07 Jan-08 Apr-08 Aug-08 价收入比等因素。综合来看，中国尚处于城镇化加速推进的阶段，我们认为 名义房价的下跌幅度应该在 30-40%左右； 相关报告 《中国当代房地产研究专题之一— 股票下跌 7-10 个季度后，尽管房价仍在下降，但股票价格迅速上涨：OECD 城 市 化 、 人 口 流 动 与 房 价 》 国家的经验表明，股票价格在实际房价达到峰值前 1- 3 个季度就已经达到了 2008/07/18 高点；然后股票价格要连续下降 7-10 个季度才会回升。此后，尽管房价仍在 《中国当代房地产研究专题之二— 日本房地产泡沫经验及借鉴》 下降，但股票价格迅速上涨；自高点起，股票下跌幅度大约为 10%-45%。 2008/07/21 敬请阅读末页的免责条款 行