我国养老地产开发模式的理论和实践的研究.docVIP

我国养老地产开发模式的理论与实践研究 2013-2-4 15:11:20　　来源：《建筑经济》2012年第12期 　　摘要：提出“医护养休”四位一体的医学健康居住新模式，将现代化的老年医院、康复中心和老人养护之家建在同一个社区里，形成相互毗邻的健康小镇，以弥补医院缺养老功能，养老机构少医疗康复这一缺憾；对养老地产开发模式的功能模型和经济模型进行论述，结合实际地块对我们的研究成果进行探索。　　关键词：养老地产，养老模式，医护养休　　1 养老地产兴起的背景　　国务院于2011年12月印发了《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》，提出要在十二五期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”。确立了以家庭和社区为核心，多方参与的社会老年照料服务发展思路。我国基本的养老方针就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，被称之为“9064”，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过社区照顾养老，4%的老人入驻养老机构集中养老，而养老地产属于机构养老这范畴。　　2 养老地产的概念与特征　　2.1 养老地产的概念　　养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。　　2.2 养老地产的特征　　与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。　　3 我国养老地产的产业环境分析　　3.1 现阶段居家养老及社区养老问题分析　　3.1.1 居家养老存在问题分析　　中国传统崇尚家庭养老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存竞争和新型生活方式的出现，导致城市独生子女父母进入老年或成为高龄老人后，生活照料问题成为居家养老的难题。目前，我国“四二一”型家庭已经成为社会细胞的主流，家庭养老功能已逐渐弱化。目前，大多子女都是双职工，他们追求个人生活空间，工作繁忙，而且需要照顾子女，负担已经很重，根本没有太多时间和精力陪伴父母照料他们的日常生活。另外，现在的年轻一代在追求现代生活方式的过程中，产生了对小家庭的偏好和对大家庭的淡漠，他们不是不想履行赡养义务，而是面对目前尚不规范的养老市场和中高端养老机构缺乏的现实问题，对在现代生活中如何尽孝感到困惑。　　3.1.2 社区服务中心养老问题分析　　目前大部分社区服务中心多数是当年的托儿所、敬老院、职工之家改造而成，在硬件上不具备复杂的医疗服务设施，空间不够、档次较低、功能单一，与老年人日益增长的物质文化需求不相适应；在软件上也缺乏一套健全的经营服务管理团队来负责社区服务中心的日常经营工作。　　3.2 问题提出　　在上述现实情况下，如何使老人的医疗、护理、养老休养实现有效结合；如何使养老环境既不脱离社区又能回归自然——清静休闲，成为了研究现代养老地产不可回避的前提性问题。　　把医疗和养老结合在一起，对有病老人既养又医，医护养结合，有病及时治疗，无病康复养老，不需要反复跑医院，为家庭解决难题——探索一种集“医、护、养、休”四位一体的全新养老服务模式，这就是研究新型养老地产的最初设想。　　4 国内外养老地产案例研究　　4.1 研究对象的选择　　作为世界上养老的发达国家，美国、法国、日本、新加坡的老年住宅主要是“政府扶持”加“发展商盈利型”，如图1所示。 　　图1 部分国家老年住宅模式 　　4.2 国内外养老地产案例研究　　通过对成熟老年社区美国佛罗里达太阳城中心老年社区、山地草原退休人士社区(Mountain Meadows Retirement Community)、华休村养老中心(Washoe Village Care Center)和日本港北新城，以及国内的北京东方太阳城、燕达国际健康城、上海亲和源老年公寓这些国内外养老地产典型案例的研究，有如下几点认识。　　(1)理念先进　　养老地产能使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活。　　(2)保证良好的自然环境，规模不宜过大　　养老地产内环境非常优美，距离中心城市较近，一般在10公里左右。面积一般在10公顷(