影院与户型配置.pptVIP

昌平佳莲广场 影院布置与户型配比 原设计方案 修改方案1 修改方案1 进深16.8m 面积为100.8㎡ 总价约为111万 修改方案1 修改方案2 修改方案2 市场依据—区域低密度产品户型设计 市场依据—区域内普通住宅产品户型设计 修改方案2 修改方案2 修改方案3 优势 首层布局方正 二层南北通透 相对修改方案1面积减少，总价略有降低 劣势 部分户型首层朝向及通透性较差 二层空间分配易导致业主权益纠纷 Intemational Property Advisers 戴德梁行 DTZ Debenham Tie Leung Debenham Tie Leung Intemational Property Advisers 四层商业设置 建筑面积：2660平方米； 还建建筑：电影院、音乐厅、配套办公用房 建筑规格：电影院（100人）×3；音乐厅（300人）×1 还 建 指 标 四层方案一 影院交通动线与商业部分人流相互穿插，比较嘈杂，影响了影院的品质。 四层东侧的交通面积过大，造成面积的大量浪费，且不易使用。 四层西侧餐饮部分向东延伸后，影响了影院的部分品质。 商业与影院相互穿插后，面积被切割得不规整，不利于引入其他业态。 四层方案二 影院在满足自身功能的前提下与商业完全独立。 影院交通动线与商业部分人流完全分离。 重新摆布后，面积使用比较合理。 商业部分除了满足餐饮功能外，还可以引进KTV、台球、网吧、书吧等等休闲娱乐设施。 影院与音乐厅交通体系完全独立后，可达性更加优越，有利于突出文化纯粹性。 电影院、音乐厅置于四层东端，与商业相互独立。 中 餐 厅 K T V 中式美食街 西点小吃 冷饮 网 吧 4/F美食天堂 KTV 中餐厅 中式美食街 西点、冷饮 网吧 户型设置方案 原设计方案 主力户型建面：40-60㎡ 若售价1.1万元/平米 主力产品总价：44-66万元 首付：22-33万元（10年按揭） 区域小户型总价：20-30万元 首付：6-9万元（20年按揭） 区域小户型产品首付仅为本案四分之一。支付门槛低是小户型产品旺销原因。 本案采用小户型大幅度超越传统投资客户支付能力，不宜采用。 392 600 卫生间数 196 300 厨房数 196 300 总户数 修改方案 原方案 类别 方案特点 户型多样化，增加项目风险抗性； 形成总价跨度，有利项目低价入市； 增加产品均好性，强化南北两侧房型优势； 东西侧房型保持小户型，价格优势明显。 部分户型面积增加，内部空间布局更加合理。 户型面积增大，总价提高，增加销售风险； 南北侧房型进深较大，狭长感明显。 该设计存在进深相对较大，总价略高的问题，需要进一步改进。 16.4 32 100 196 / / / 合计 12.2 24 128.1、129.4 120-130 116.48-117.6 7 24.4 48 110.9、117.5 110-120 100.8-106.8 6 2 4 106.8 100-110 97.07 5 8.2 16 92.4、96.5 90-100 84-87.73 4 0 0 / 80-90 / 3 28.6 56 76.2、78、78.5 70-80 69.28-71.4 2 8.2 16 68 60-70 61.8 1 比例（%） 套数 总价（均价×单套面积）/万元 总价区间/万元 面积/平米 u 110-120 44（21%） 100-107 90-110 28（14%） 84-90.2 100-110 48 （23%） 92.4 70-80 56（27%） 69-71 总价区间（万元） 套数（比例） 面积区间（㎡） 公寓共208套 东侧增加西向户型，公寓部分面积增加1195.72㎡ 南北向户型进深缩短，面积减至92.4㎡ 主力户型总价： 70-80万元；100-110万元。 104.37㎡ 90.19 ㎡ 设计理由 为什么保持4.5米面宽不变？ 4.5米是普通住宅居室比较舒适的面宽值；扩大面宽必然引起总价升高。如果加大面宽不增加总价、则需要恢复原方案内走廊设计，则北侧房型弱点仍未解决。 为什么坚持南北通透？ 除了四个角户型外，楼体南北两侧资源最为优越，必须将其优势最大化，只有南北通透才能使产品最有特色。 为什么南北向保持大户型？ 原设计方案中的“小户型”产品总价达到50—60万元，已经达到区域内自住产品总价区间。东西向房型自住采光影响并不明显，而原方案北向房的采光能力极差，只有与南向房型联通方能解决采光问题。 户型内部设计 按照常规三室产品设计要求，本案4.5米面宽偏窄。面宽限制使得不能设计出非常实用的三室产品。如设计三室必然出现一个房间无法自然采光。