2、不同利率方式的比较分析-精.pptVIP

选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金额、贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。 2、不同利率方式的比较分析 浮动贷款利率 固定贷款利率 混合贷款利率 三种方式的比较 总结 浮动贷款利率 浮动利率贷款是指在整个借款期内利率随市场利率或法定利率等变动定期调整的贷款，调整周期和利率调整基准的选择，由借贷双方在借款时议定。 固定贷款利率 银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。对于不同区域、不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。 混合贷款利率 即“固定+浮动”的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定利率结束后，剩余的贷款就可转换为浮动利率。 三种方式的比较 同浮动汇率相比，固定利率的最大特点是它不会随行就市。银行提供的固定利率要高于浮动利率，所以固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内贷款利率的升降趋势、浮动利率什时候能够超过固定利率和浮动利率能超过固定利率多长时间。混合贷款利率是浮动贷款利率与固定贷款利率的结合。 总结 利率水平仅是影响借款人的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短，借款人的预期收入状况等。 案例总结 根据上述分析并结合自身的具体情况，A和B最终选择了等额本金还款方式。通过前面的分析，可知两种还款方式并不存在划算不划算的问题，选择哪种方式，关键要看该方式是否适合自己的经济状况，是否与自己的收入趋势相匹配。 进一步值得考虑的问题 (1) 在前面的案例分析中只考虑了浮动利率这一利率方式，如果借款人在申请贷款时同时面对固定利率、浮动利率两种选择，在以下四种情况下他该如何抉择选择哪种还款方式? 假设贷款10万元，还款期限为5年，固定利率为6.5％，浮动利率为6％。 情况一：在贷款期内利率没有发生变动。 情况二：利率每年上调0.09％。 情况三：第2年利率上调0.4％，后3年不变。 情况四：如果第2年利率上调1％，第3年下调0.6％，后两年不变。 情况一：在贷款期内利率没有发生变动。 等额本息还款法：[100000*6.5%/12*（1+6.5%/12）]^60/[(1+6.5%/12)^60-1]=1957.1262 一共偿还金额：1957.1262*60=117427.57元 等额本金还款法：每月偿还本金为100000/60=1666.667 偿还完所有房贷后一共偿还的金额＝1666.667*6.5%/12*(60+59+……+1)+100000=116520.83 所以选择等额本金还款法。 情况二：利率每年上调0.09％。 等额本息还款法: 总还款额=103279.73+103329.45+103379.02+103428.70+103428.70=516845.6 等额本金还款法： 总还款额=101000+101015+101030+101116.7+101060 =505221.7 所以选等额本金还款法、 情况三：第2年利率上调0.4％，后3年不变。 等额本息还款法: 总还款额=103279.7355+23668.85= 126948.5855 等额本金还款法： 总还款额=101000+42666.67=143666.67 所以用等额本息还款法。 情况四：如果第2年利率上调1％，第3年下调0.6％，后两年不变。 等额本息还款法: 总还款额=103279.74+102963.37+102963.37=309206.48 等额本金还款法 总还款额=101000+101166.67+103200=305366.67 所以选等额本金还款法 (2) 如果借款人准备提前还款，试分析以下四种提前还款方式对借款人的现金流量分布的影响。 假设贷款50万元，还款期限为10年，采用等额本息还款法，贷款利率为6％(浮动利率)，前4年利率均保持不变，第5年利率上升了1.5％，于是借款人准备在第5年年末提前还款，以减少利率上升带来的损失。 方式一：一次性提前还贷。 方式二：提前归还10万元本金，剩下的部分月供不变，将还款期限缩短。 方式三：提前归还10万元本金，剩下的部分减少月供，还款期限不变。 方式四：提前归还10万元本金，剩下的部分还款期延长为6年，减少月供。 方式一：设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，则： 根据上面的计算公式，可以得出以下结果： 500000*6%/12*（1+6%/12）∧120 前四年每月还款额= --