97金融危机后香港开发商的应对策略-精.pptVIP

香港政府救市措施 1998年 推出供楼利息免税额 取消打击炒楼花措施 暂停土地拍卖及招标 增加首次置业及自置居所贷款计划名额 放宽「首置」予公屋居民 施政报告建议停建夹屋 1999年 推出85%按揭保险计划 四月份恢复卖地 建议增加300万以上物业印花税 2000年 夹屋货尾减价推出 暂停出售居屋并改作出租公屋用 香港政府救市措施 2001年 放宽打击炒楼措施 宣布停售居屋10个月 推出负资产十成按揭转按 2002年 恢复出售居屋安排 推出置业资助贷款计划，以替换首次置业及自置居所贷款计划 “孙九招”救市，包括停止定期卖地及停止租者置其屋等措施 2003年 内地旅客来港「自由行」正式实施 「投资移民」计划落实 停止接受置业资助贷款申请 2004年 自02年后首次恢复卖地 撤销租管条例 放宽按揭上限至九成半 按揭保险计划 香港按揭证券有限公司於 1997 年 3 月成立，是由香港特別行政区政府通过外汇基金全资拥有，并在1999年3月推出了按揭保险计划，目的是协助更多市民拥有自置物业。 “孙九招”救市： 2002年，香港房价较1997年高峰时下跌了近6成，不少业主沦为负资产，房屋与规划地政局局长孙明扬宣布推出九项稳定楼市的措施，该政策的主调是以透过减少土地供应和政府退出房地产市场等的方法，重建投资者和市民对房地产市场的信心。 取消拍卖土地，暂停勾地一年； 暂停两铁房屋项目投标一年； 未来公屋兴建由需求主导，平均轮候时间不逾三年； 即时结束居屋计划； 为低收入家庭及公屋居民提供新免息贷款计划； 即时结束混合发展、私人参建居屋及房协资助自置居所计划； 终止出售公屋计划(第六期除外)； 检讨《业主与租客(综合)条例》，放宽业主收楼权； 取消内部认购限制，取消限购一个单位及两个车位限制。 香港房地产商的自救策略 价格战 变相降价 金融支持 期权概念售房 北上发展 价格战 选准时机，开展价格战 在牛市，开发商之间很有一种自然的默契，推盘时间会自觉与竞争对手错开，以免造成竞争，但在熊市，这种默契不复存在，开发商之间互相袭击，以残忍的价格战“快、准、狠” 抢夺对方的客户。 价格战 案例2：长实VS新鸿基地产 1998年5月，新鸿基地产推出160套青衣晓峰园，每平方呎售价为4280元，同日，长实以4147元每平方尺呎价的价格推售1300套青衣盈翠半岛，结果长实一日售罄所有单位，而新鸿基地产仅售出80套。 新鸿基地产随后展开反击，以83%的折扣出售剩余单位，并委托地产代理公司大规模促销，致使代理公司聚集拦截盈翠半岛客户，现场极为混乱，最终由双方老总沟通协调才得以缓解。 虽然长实在这一次的价格战中先发制人，快速销售完毕，但后来造成的纠纷对其品牌形象造成了损害。 价格战 其他开发商降价案例： 新鸿基的帝琴湾 信和置业的海悦豪园、泛海轩、峰华轩 恒基的新都城 南丰的南丰广场 百利保的御豪山庄 …… 1998年是香港开发商降价最为凶猛的一年，而最开始的导火索就是价格战，面临金融危机，开发商信心不足，不得不打出价格战这张王牌，但实际上，只有少数出手快、狠的开发商能快速回笼资金，最后的结果只能是房价快速下跌，购房者“越跌越不敢买”，加速楼市崩溃。 扩张营销渠道 香港开发商在市场调整期，注重调整营销渠道化，把项目交给策划营销公司，并会将物业交给一些中介商，利用他们庞大的中介门店去销售新房。通过中介经纪人销售，很成功。如，案例2中的新鸿基地产，利用中介拦截对方客户。 但在深圳，政策限制对此有限制，如没有房产证的房屋禁止在三级市场售卖，因而只能通过从事二三级联动、转介的模式推广。 变相降价 1999-2002年很长一段时间内，楼市低迷，成交量萎缩，开发商不得不想出各种招数促销。 节假日促销 案例3：母亲节送现金 2000年，恒地昨日与各大地产代理代表开会，讨论在公众假期该公司旗下楼盘的促销策略。如在母亲节当天，将军澳都会豪庭的买家只要有母亲陪同，购买2房单位将获赠3000元现金，而购买3房单位则有5000元。 低价拍卖并送精装修 案例4：明珠华轩网上拍卖八单位低市价15％每户 送装修20万元 1999年12月，明珠兴业落实与美联物业合作，并将旗下位於上水明珠华轩八个单位安排於IAUCTION网上拍卖。开价由一百五十五万至一百八十万元，低於市价约15%，并赠送价值二十万元装修。 金融支持 “二按” ,即第二次按揭，由于香港银行要依照金融管理局的规定, 其批出的房贷只能占房价的七成, 所以对于首期不足的买家来说, 就必须向发展商再借贷, 这就是所谓