房地产经纪基础-精.docVIP

房地产经纪基础 第一章 房地产经纪概述 第一节 房地产经纪的概念 房地产经纪基本概念 1）房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。 2）居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 3）代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 4）佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。 2、房地产经纪基本类型 1）从经纪活动方式分：房地产代理和房地产居间。 2）按经纪活动所涉及的标的房地产类型分：住宅房地产经纪、商业房地产经纪、工业房地产经纪。 根据标的房地产物质状态类型分：土地经纪和房屋经纪。 根据标的房地产所处市场类型分：土地市场、新建商品房市场、二手房市场。 3）根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型分：房地产转让经纪、房地产租赁经纪、房地产抵押经纪。 根据房地产居间所促成的房地产交易类型不同，将房地产居间分为：房地产转让居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间。 目前上海房地产市场上主要有：房地产买卖居间、房地产租赁居间。 3、概念间的区别 法律允许房地产经纪机构向房地产交易的相对两方同时提供居间服务，并向双方收取佣 金，实质上形成了由交易双方分担佣金的情形，对于交易的任意一方，所承担的中介成本就比委托代理方式小。我国市场上房地产经纪机构开展的业务以房地产居间业务为主。 房地产经纪人只能向房地产交易相对双方中的一方提供代理服务，代理是法律关系更简单明了的房地产经纪业务类型，在经济发达国家和地区成为最基本甚至唯一的房地产经纪业务类型。 第二节 房地产经纪的特点和作用 1、房地产经纪的特点 1）服务性：服务有三个本质特点——非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。 服务是：运动形态的使用价值，是不同经济主体之间就经济要素使用权进行交换的经济行为。 作为一种经济活动，服务有：使用价值、价值、商品的性质。 房地产业属于第三产业，即广义的服务业，决策咨询，营销策划，租售代理，价格评估，物业管理，更具有服务业的性质，为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务。 狭义的房地产服务业是房地产中介，仅包括房地产经纪业、房地产估价业、房地产咨询业。 房地产经纪业作为一种服务性行业，具有生产与消费的同时性，这就要求房地产经纪人：在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量；同时具备较高的人际沟通能力。 2）专业性：因房地产是一种不完全的劳动产品，所以要求房地产经纪人：把握交易中最敏感、最关键的因素——价格；必须具备房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验；因常需要信贷支持，必须具有丰富的金融知识，熟练办理信贷手续；还要把握房地产交易作为经济行为的一般规律；把握其涉及的社会、情感等因素。 3）地域性 2、房地产经纪的作用 1）传播经济信息 2）加速商品流通 3）优化资源配置:在经纪活动中，由于经纪人与客户之间“无连续性关系”的特征，即经纪人是在市场上广泛的客户层面中依据公认的竞价原则为买主寻找卖主。 4）规范和完善房地产市场 第三节 房地产经纪行业 1、房地产经纪业的产生与发展 1）元代，从事经纪活动的人，称为“房牙”。 2）鸦片战争后，房地产经纪活动平台产生，被称为“二房东”。 3）从整体情况看，我国房地产经纪行业仍存在着从业人员素质不高、企业经营不够规范、法律法规不健全、对房地产经纪活动的管理和监督有待进一步加强和完善等问题。 2、房地产经纪业的行业特性 1）中介性：在全部交易过程中，经纪人不拥有房地产商品的所有权，是房地产交易的中介人，而非当事人。 房地产经纪业的中介性是经纪业所具有的基本特点，是经纪业在房地产业这一领域的特殊表现。 中介服务是其根本职守，其经济活动必须以不取代交易当事人的任何一方为原则。 2）信用性：对房地产经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质问题，而是事业本质的要求。 信用性是至关房地产经纪人：社会责任、事业生命、发展基础的重要因素。 3）专业性：房地产经纪业是以专业性为功能基础的服务行业。 3、发展房地产经纪行业的意义 1）有助于房地产市场的活跃和兴旺； 2）有利于房地产行业的稳定持续发展； 3）有助于住房制度改革继续深化：实现住宅商品化； 4）有利于促进人民居住生活水平的提高； 5）适应在房地产经济领域建立市场经济体制的要求。 4、房地产经纪行业管理的基本模式 1）两种模式：一是由政府主管部门实施的行政管理；二是由行业协会实施的自律性管理。 2）管理手段包括：法律手段、行政手段、经济手段、舆论手段。 目前房地产经纪行业管理逐步走向由政府主管部门