201206_中山_泓基城品_市场预判及其项目推售建议.pptVIP

2012年下半年市场预判 —及泓基城品推售建议案 中山中原 策划一组 2012.06 目 录 房地产宏观市场分析 1 2 中山区域市场走向 CONTENTS 2012年度 政策市场变化解析 房地产宏观市场分析 PART 1 ► 政策环境分析：政策从整体调控转变为局部调控 住建部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇： 住房城乡建设部会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。 2012年中央政府对房地产调控的政策态度走势 支持首套刚需住房 1-2月 3-4月 5-6月 坚决调控不动摇 金融政策放松 中央15亿奖励保障房建设： 资金用于保障房建设支出； 地方债房产税先投保障房。 降房价与稳增长不矛盾，继续遏制投资性需求： “稳定增长”意味着在一段时间内不会再出调控新政策； 楼市调控实质上是调结构，增加保障房和中小套型普通商 品房的比重，填补商品房投资下滑留下的缺口。 住建部筹划刚需购房 优惠制度化 三年来首次降息 重提7折房贷 连续多次下调存款 准备金率 政策内容： 在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求，刚需优惠有望常态。 实施方式： 二三线城市轮番上调公积金。 2012年 政策博弈年 2010-2011年是政府严厉执行房地产调控的两年，进入2012年，政府基于稳增长等因素，对于房地产的调控手段逐渐呈现多样化、分类别的趋势，整体手段相对缓和。 ► 政策环境分析：金融政策放松，公积金与首套购房利好 政策内容： 6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。 政策影响： 降低客户购房成本，相当于变相降房价。 政策内容： 上半年连续三次下调0.5%的存款准备金率。 政策影响： 每次下调存款准备金率，均释放约4000亿的流动资金，房企的资金压力将有所缓解。 政策内容： 放宽金融机构贷款利率浮动区间，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。 政策影响： 首套房贷申请85折优惠，降低购房成本。 ► 政策环境分析：扶持刚需，进入地方微调政策时期 全国近40城市出台楼市微调政策，调控进入关键期： 在楼市调控持续从严的环境下，全国各地限购限贷政策依然严格执行。但从目前全国的调控趋势来看，有益于刚需入市的微调城市已接近40个，进入地方“微调”的地区将不断增多，在不触及政策红线前提，扶持市场发展。 广州调控政策 广州公住房和经适房满5 年将可售可换可租； 广州公积金：首套房90平米以下首付两成。 中山调控政策 限价调整：限价的上限由5800悄然上升至6590元/平方； 公积金：首套公积金购买90平方以下住房，可享受两成首付。 扬州调控政策 从7 月1 日起，对购成品房进行合同价款4‰至6‰的奖励。 住建部官员肯定新政。 重庆调控政策 公积金可补缴账户余额。 此项政策出台不久即被叫停。 湖南调控政策 推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等，支持购买首套普通住房。 近期无论是金融政策的宽松还是各地微调政策，都是基于鼓励首次购房的政策，不管这些政策结果如何，起码可以看出以下几点： 1、地方政府在不触及原有[限购][限价]这条高压线的情况下，试图适当的调整相关政策； 2、房产价格出现快速增长的区域将被重点打压，各地方政府需要保障房价保持低增长率或负增长； 3、首次置业需求被支持，相应的政策也出现倾斜，如银行利率、财政鼓励等，但二次以上置业的需求抑止将保持常态； 4、限购、限价、限贷政策在阶段内属于雷区，不可触碰。 ► 政策环境分析：政策调整分析 中原观点 启示：近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2013年是保障房建设的高峰期，今年开工的要继续施工，政府筹集资金压力将会迅速加大。将出现地方政府与房企合作开发的现象，企业绑架政府。 保障房政策：建设力度加大，严抓竣工量，地方政府将面临巨大资金压力。从历年的保障性住房建设目标及完成率来看，呈现目标连年增长，完成率连年下降的现象。 按照“十二五”规划,五年我国要建成3600万套保障房;到“十二五”期末,全国住房保障的覆盖面达到20%左右。2012年我国确定要新建700万套的保障房。如果说2011年是3600万套保障房建设的元年，各地在出资模式、建设模式、管理模式上都处于探索阶段,那么到了2012年,无疑已经进入保障房建设破局之年。 2012年国家下达广东省实物建房任务为14.39万套，新增发放廉租房租赁补贴7600户。而根据各市责任书的汇总，全省实物建房任务为14.67万套，租赁补贴8363户，共约15.5万套（户），比国家下达的任务有所增加。 中山纳入2011年保障房建设计划的47个项目，已有45个项目竣工，45个已竣工项目占2011年保障房总建设的96%，类型均为公租房