大唐不夜城项目总略报告1118精炼.ppt

销售（融资）编 销售（融资）背景 一、【大唐不夜城】销售（融资）背景 政策/金融资源的整合优势，将降低【大唐不夜城】项目投资者的开发成本和经营成本，有利于【大唐不夜城】项目地块的规模性开发和经营规模的快速形成。 【大唐不夜城】项目“全时空·文化假日MALL”复合性主题定位及其三维复合地产属性，必定吸引西安、全中国乃至国际范围内多层次多行业投资者的普遍关注。 西安/曲江/【大唐不夜城】关于文化立市/文化立区/文化立项的远景发展定位将吸引文化投资领域的极大关注。 二、【大唐不夜城】销售（融资）原则 ３.针对性原则 二、【大唐不夜城】销售（融资）原则 ?３.针对性原则 【大唐不夜城】项目的开发模式必需在宏观的层面针对及切合曲江投资公司对项目开发的目的及投资回报要求，以多元地产的定位，包罗多样化的商业业态和产品形态，在微观的层面采用有针对性的营销模式和制定针对性的营销解决方案。 4.非常规性原则 【大唐不夜城】项目多业态形式的交叉复合共存，超大规模的体量以及蕴涵的深厚商业和文化底蕴，注定我们必须打破常规，创造性的以非常规营销手法攻击市场，赢得投资者的持续认同。 三、【大唐不夜城】销售（融资）指导思想 5. 销售（融资）时间节点化 【大唐不夜城】项目体量大/投入大，却有资金压力。为实现合理有序开发，缓解高峰期资金投入的压力，需对【大唐不夜城】项目分步骤/按阶段进行分解开发，实现滚动发展，循环收益。 【大唐不夜城】销售（融资）时间节点以年为单位，项目分三期开发销售，三年内完全实现融资销售。 四、【大唐不夜城】销售（融资）模式 （１）引进（经营／投资商）整栋把项目出售 （ＴＵＲＮ ＫＥＹ） （２）引进（主商户）包销大板块的楼面（ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ） （３）成立房地产基金以持续营运非牟利项目 为承担社会责任及推动我国文化艺术，【大唐不夜城】项目包含不少宣扬唐代文化及艺术的公建项目，如曲苑杂谈/博物馆等。 为平衡公建项目在管理及营运上的开支，【大唐不夜城】可在销售其它子项目时，把租金/卖价/管理费提高，以其利润成立一个基金，作为补贴这些文化艺术营运之用。 此模式最近于香港的西九龙文娱艺术项目中被採用。 １）简介 西九龙文娱艺术区位于西九龙的地段，面积达40公顷。香港政府规划该区为未来的文化中心，文化设施的体量大／内容广／定位高，打造西九为世界级的文化中心。 小区内文化的成分包括： 1个覆盖文化区范围55%以上的天篷； 1个可容纳最少10,000人的演艺场馆； 3个分别容纳最少2,000、800和400人的剧院； 由4个博物馆组成的博物馆群，面积最少75,000平方米； 1个面积最少10,000平方米的艺展中心； 1个海天剧场； 最少4个广场。 第一步 引进（经营／投资商）整栋把项目出售 ＴＵＲＮ ＫＥＹ 1.?根据【大唐不夜城】项目三年的开发周期，将每个开发周期设定为一年，以第一期开发作为开端，实现滚动开发，循环交叉运作，加快资金周转效率，快速实现资金回笼。 2.?先行启动景观大道两侧物业采取项目群打包的销售融资策略。 对【文化交流广场】采取信托基金式的销售（融资）模式，以化解项目公建部分销售（融资）的难度。 项目建议发展周期： 总占地面积 ： 469,987.20 平方米 总建筑面积 ： 447,360.32 平方米 容积率 ： (0.87至1.03） 西安市其他相同档次物业销售均价一览 考虑思路 以每项单一项目的实际用途出发，配合其将来经营业务为前题，维持可实际操作性为计算的中心思想。 同时也考虑到不同项目的市场接受程度及预期的回报率，再配合（销售）融资方案结合而成。 项目细分 再按每幢建筑物的用途，分成以下两大类： 1、持久经营项目(以下简称“长期投资项目”) （１）商业类别 （２）文化类别 项目估算方法 整个项目的价值的计算方法可以分为两类： （1）静态投资回报分析法； （2）动态折现现金流量投资回报分析法。 我司会在以下部分会详细分析该两种计算方法及探讨其计算结果。 (1) 静态投资回报分析法 视同三期开发为独立的项目，同时比较各期开发的投资回报。 计算方法 （1）详细计算好将要开发的建筑面积 （2）把建筑面积分为可售及不可售的公共设施两大类 （3）计算总销售收入 （4）计算总建筑成本及相关费用 （5）减去所有相关税项 （6）计算投资回报 (1) 静态投资回报分析法 （续） 计算结果 1） 项目总销售收入 ：6,753,903,557元 2） 项目总投资 ：5,743,234,347元 3） 项目所得税前利润 ：1,010,669,210元 减所得税 ：333,520,839元 4） 税后利润 ：677,148,371元