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大埠东村改造 可行性研究报告 二零零六年二月五日 目录 总论…………………………………………………………3 项目情况 ……………………………………3 可行性研究的依据和范围……………………4 主要经济技术指标……………………………6 项目提出的背景和建设的必要性…………………………7 项目提出的背景………………………………7 项目建设的必要性……………………………9 市场分析 …………………………………………………12 房地产市场分析 ……………………………12 项目市场前景分析 …………………………19 项目改造目标与改造方案 ………………………………22 地块现状 ……………………………………22 改造目标 ……………………………………23 项目设计及建设方案 ……………………………………23 项目建设组成内容 …………………………23 建筑规模 ……………………………………24 建筑规划设计方案 …………………………25 环境影响和安全防护 ……………………………………40 环境保护 ……………………………………40 安全防护 ……………………………………42 节能 ………………………………………………………42 资金运作措施 ……………………………………………43 投资估算 ……………………………………43 资金筹措 ……………………………………44 项目财务分析 ………………………………44 项目运作风险分析 …………………………46 经济效益与社会效益分析 ………………………………48 项目建议 …………………………………………………48 可行性研究结论 …………………………………………49 总论 第一节 项目情况 项目简介 项目名称：大埠东村村庄改造 项目概况： 地段：项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色、东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。 交通：辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。 市政配套：与高科园装饰城仅一站之隔，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西、东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生配套日臻完善。 生态环境：南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山-崂山，苍山秀色，历历在目。 第二节 可行性研究的依据和范围 可行性研究的范围 项目背景和建设的必要性 市场分析 改造目标 厂址选择及建筑条件 项目的技术方案和建设方案 项目的环境保护和节能 实施进度安排 管理机构 投资估算及效益分析 研究结论及建议 政策依据 《关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知》（青政发[2002]63号） 《关于加快市区旧城（村庄）） 大埠东改造可行性研究报告 2 青岛瑞泽管理咨询有限公司