佛山中心商业地块用地项目策划.ppt

策划工作目标 土地招商的背景材料，既成为中心组团住宅用地招标的地价支撑点，又可成为自身商业地块招商的前提和条件； 对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用 让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期； 让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。 策划评定标准 可实施性 商业自身可实施 易吸引投资者 适度超前性 规范性 对中心组团其他相关配套的要求 对投资商的要求 对地块未来规划及定位的要求 资料收集 佛山市城市发展规划、城市总体规划、中心组团新城区规划 佛山市2002、2003、2004、2005、2006年统计年鉴 旅游局收集旅游及酒店市场资料 现场调研 项目现场调研 佛山市各类物业现场调研 专业访谈 新城区建设指挥部负责同志的访谈 佛山商业地产开发商访谈 佛山商业经营专业人士访谈 广佛两地规划专业人士访谈 从佛山购物中心的现状和发展可以看出，现有的大商场呈现出了四大方面的趋势，即规模化、品牌化、一体化、高档化。 随着生活水平的不断提高，生活习惯、消费习惯都发生了改变，对购物环境、业态组合、商业气氛、休闲配套等也有了新的要求。消费理念趋向于体验式、休闲与购物相结合的“一站式购物”。消费者对购物场所的挑剔，已摒弃了对单体卖场的推崇，越来越有“逛街”的意识——休闲、购物、餐饮、娱乐……无所不求。致力于打造名牌、时尚、文化广场应该是佛山商业未来的出路，打造集购物、娱乐、休闲为一体的“一站式”消费是新的发展方向。 目前应加大力度改变低端商业过剩，而中端、高端市场细分还不够的局面。开发一些有佛山特色，针对性强的商业物业，加大餐饮、娱乐、文化休闲的元素，首先要留住佛山本地消费群，充分挖掘强大的潜在商业消费力，再加以辐射吸引佛山周边消费人群； 项目所处区域目前成熟程度不高，缺乏周边居住人口的消费支持 区域公共交通配套有待完善 区域的商务办公环境尚未形成 位处中心组团新城区核心区位 周边有体育中心、佛山公园、滨河公园、商务中心区等大型配套 规划标准较高，成为未来交通枢纽之一 新城区建设加速将为项目带来更多的人口和机会 佛山一环通车、广佛地铁及佛山近期轨道交通建设、广州新客站的建设将大扩展项目辐射范围 本地消费存在需求缺口，应充分加以利用 项目面临祖庙商圈、季华路商圈、桂城商圈的竞争 周边商业竞争对手众多且定位各具特点，要赢得市场必须突围而出 把握新城区发展方向和时机，抢占市场先机 差异化定位，强调特色化经营 优化整合社会资源以及品牌效应 利用体育中心、佛山公园的人流带动，以积聚人气 建筑风格以及装修能充分体系项目的特色经营理念，实现差异化竞争优势 目标客源要以大佛山区域为基础，引导本地消费需求点 与政府及社会各界（同行、专家）联动，提高区域形象和完善公共配套 迎合本地的需求空缺，实现特色商业模式，引入特色的商业，成为佛山商业的一大亮点以及商业旗帜 发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 优势 劣势 机会 威胁 CBD、CRD概念 “佛山之心”概念 一站式体验消费中心 项目地块整体定位建议： 大佛山“城市之心”一站式体验消费中心 ——把握项目的真正核心价值和发展机会 规划设计建议 第二部分 功能布局 空间形态 风格建议 配套建议 城市交通配置建议 结合项目的SWOT分析，及发展策略，在项目的开发定位上应站在广佛都市圈、大佛山规划建设现代化大都市的高度，把握项目的核心价值和发展机会，打造城市新商业中心和标志物业。 建议项目的开发定位为： 大 佛 山 “城 市 之 心” ——大佛山新中心商业旗舰 项目策划定位 概念组成结构 超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、岭南文化步行街、娱乐休闲MALL、特色餐饮街、酒店式公寓、商务公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐公园、滨河游乐场等 结合项目市场及开发定位，项目商业的目标客户定位为： 消费者 家庭消费者、商务客户、旅游客户、年轻一族 经营商 跨国连锁商家、品牌商家、本地特色商家 投资商 国内外品牌房地产开发商、商业地产巨头 目标客户定位 结合项目目前的定位建议，及原有的规划设计条件（按原控规容积率要求），对项目不同功能物业的规模定位初步建议如下： 超五星酒店及会议中心：11万平方米 环水生活时尚中心：22万平方米 岭南文化步行街：5万平方米 娱乐休闲：4万平方米 餐饮：5万平方米 酒店式公寓及商务公寓：51万平方米 功能规模定位 目前广佛地区及国外的一些大型的商业中心的商业业态配比参考如下： 14% 20% 46% MALL OFAMERICA 40％ 5% 45％