靖县保障性住房项可行性研究报告.doc

保障性住房项目可行性研究报告 目 录 第一章 总论 5 1．1 项目背景 5 1.1.1 项目名称 5 1.1.2 项目建设单位简况 5 1.1.3 可行性研究编制依据及范围 6 1.2 项目提出的理由和过程 7 1.2.1 项目提出的背景 7 1.2.2 项目提出的理由 10 1.3 项目概况 14 1.3.1 项目建设地点及建设规模 14 1.3.2 主要技术经济指标 14 第二章 市场分析与市场战略 17 2.1 区域宏观经济环境分析 17 2.1.1 房地产产业分析 17 2.2保靖县城区房地产供需分析 18 2.3项目市场战略分析 23 第三章 项目的建设条件 26 3.1建设地点 26 3.1.1项目建设地点与地理位置 26 3.1.2保靖县简介 26 3.1.3 场地土地权属类别及占地面积 27 3.2项目建设的自然地理条件 27 3.2.1地形地貌条件 27 3.2.2工程地质、水文地质条件 28 3.2.3气候 30 3.2.4交通条件 31 3.2.5公共设施条件 31 第四章 建设内容与建设规模 33 4.1 项目建设内容与总规模 33 4.1.1 项目规划 33 4.1.2 公共服务设施 34 4.2 居住区户型建设规划 34 4.2.1 规模编制依据 34 4.2.2 居住区规模拟定原则 35 4.2.3 户型规划 35 4.4 商业规划 36 4.4.1 规划依据 36 4.4.2 商铺规划内容 36 4.5 建构筑物一览表 37 第五章 工程建设方案 38 5.1 总体规划布局 38 5.1.1 规划设计依据： 38 5.1.2 总体规划 38 5.1.3 规划布局 40 5.1.3.1 规划设计创意 40 5.1.3.2竖向设计 40 5.1.3.3 道路结构与交通组织 41 5.1.4 环境绿化设计 41 5.2 建筑方案 42 5.2.1 主要设计依据 42 5.2.2 建筑功能 42 5.2.3 建筑特征 42 5.2.4 建筑艺术与风格 43 5.3 结构方案 43 5.3.1 设计依据 43 5.3.1.1 设计采用标准、法规 43 5.3.1.2 设计荷载 44 5.3.2设计原则 44 5.3.3 结构分析 45 5.3.3.1 整体分析 45 5.3.3.2 基础计算 45 5.3.4 建筑材料 45 5.3.5 混凝土耐久性分类 46 5.3.6 抗震缝、沉降缝、伸缩缝 46 5.3.7 地基基础 46 5.4 给水排水设计 46 5.4.1 设计依据 46 5.4.2 设计范围 47 5.4.3给水设计 47 5.4.4排水设计 51 5.4.5环保设计 54 5.4.6节水、节能措施 54 5.4.7主要设备材料表 55 5.5 电气设计 58 5.5.1 工程概况 58 5.5.2 设计依据 58 5.5.3 设计范围 59 5.5.4 变配电系统 59 5.5.5 低压配电系统 60 5.5.6 照明系统 61 5.5.7 建筑物防雷及接地安全 61 5.5.8 火灾自动报警系统 62 5.5.9 通信系统 64 5.5.10 有线电视系统 64 5.5.11 安全技术防范系统 64 5.5.12 车库管理系统 64 5.5.13 节能 65 第六章 项目环境保护 70 6.1环境保护 70 6.2 环境保护的目的与原则 70 6.2.1 环境保护的目的 70 6.2.2 环保的原则 70 6.2.3 项目场址环境现状 71 6.3 项目建设与运营对环境的影响 71 6.4 环境保护措施 71 6.4.1 治理措施方案 72 6.5环境影响评价 73 6.6环境影响评价结论 73 第七章 项目实施进度安排及招标方案 74 7.1 项目实施进度安排 74 7.2 招标方案 75 第八章 投资估算与资金筹措 77 8.1 估算说明 77 8.2 总投资 78 8.2.1 总投资估算 78 8.2.2 总投资构成分析 78 8.2.3 产品开发建设投资估算 79 8.3 资金筹措 81 8.4 各地块投资估算及构成分析 81 第九章 财务评价 83 9.1 评价方法与效益分析结果 83 9.2 房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算 84 9.2.1经济适用房、商品房出售 84 9.2.2廉租房、商业用房出租 85 9.3总成本费用估算 85 9.4利润及分配 89 9.5 清偿能力分析 89 9.6 现金流量分析 90 9.7 不确定性分析 90 9.7.1 盈亏平衡分析 90 9.7.2 敏感性分析 91 9.7.2.1.临界点分析 91 9.7.2.2.临界点的财务状况 91 9.7.2.3. 同类项目一般投资者的最低期望值 92 9.8各地块项目财务状况测算