南召县旧城改造及其矿业大厦项目发展定位报告.ppt

南召县旧城改造及矿业大厦项目发展定位报告DevelopmentLocationReport第一部分：旧城改造项目篇第二部分：矿业大厦项目篇第一章：旧城改造项目目录前言：核心问题梳理第一部分：项目定性第二部分：客户访谈第三部分：项目理解第四部分：案例研究第五部分：项目定量第六部分：经济分析第七部分：产品设计第八部分：招商对象及策略如何保障开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化。如何保证既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的前提下，确定各物业类型及比例组合；如何在市场有足够需求的前提下，兼顾开发商的形象要求、企业的资金运作能力、盈利，对本案目标客户和产品特征进行定位；如何对南召县商业发展趋势作出正确的前瞻性的预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？关注的问题第一部分：项目定性项目整体定位通过对项目地块开发现状及周边市场的研究，我司认为本项目应定位为：以满足南召城市商业升级需求，投资置业和刚性需求结合的城市NO.1地标性城市综合体项目！鸿欣＠万象城物业类型物业定位物业细分商业南召首个国际情境体验购物娱乐商业中心SHOPPINGMALL特色商业街写字楼/酒店个性化精品产权式写字楼/酒店/住宅国际化中央万象生活城/把握中原城市群发展的大趋势，依托南召产业、旅游资源优势，打造立足南召，放眼中原城市区，以商业功能为核心，以住宅、酒店为辅助，以强化南召城市中心、树立南召现代都市形象、促进产业升级转型为目的的新一代都市中央商业区鸿欣@万象城地块整体定性案名释义鸿欣：开发商名称，提高项目及开发商知名度；万象城：倡导现代化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流；包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。本地块商业的成功定位和开发，对于南召商业中心的集聚和南召商业的振兴具有重要意义南召现有商业经营状况一般，发展阶段落后于经济发展水平。本地块将成为南召县的商业中心。地块交通方便，具有很高的商业价值。本地块商业的成功定位和开发，对于地块以商业为中心的形成中央商业区及南召商业的振兴具有重要意义定性依据利用开发商当地知名度。地块生活设想—未来生活构架与本案的对接本地块所在的区域能够提供一个丰富的大生活圈地块产品组合建议第二部分：客户访谈研究标准：本次商家访谈为意向性访谈，作为定位的重要参考标准。关键研究标准如下：代表性商家选择：根据本研究的产业研究筛选分类及可借鉴案例特点，我们梳理了商家类型核心访谈对象：每类商家至少选取1个具有行业领军企业作为代表性品牌商家（核心访谈商家具有品牌带动作用及招商示范意义）意向访谈对象：每类商家至少再选取1个知名常见品牌商家作为意向访谈对象（意向访谈对象具有行业惯性借鉴意义，判断该类型商家进驻意愿）兴趣度：商家兴趣度以满分5分作为标准，并根据商家的意向评分分作三类：（≥4分）有兴趣（2～4分）关注状态（≤2分）不感兴趣客户访谈积极受访者沟通结果：对项目区位地段十分感兴趣，近年来一直把河南作为战略区域的重点，从未改变过。目前在河南市场主要发展地区为有潜力的二三线市县（如去年入住辉县），我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方表示其公司近几年重点培养南阳市场、需实地考察、调研。感兴趣兴趣度：4进驻形式/合作模式：承租物业发展意见：管理经营都归总公司管品牌影响力：具有成熟的运作模式和管理经验选址要求：产权清晰，房屋为商业用途，面积5000～30000平方米左右，单层面积3000平方米以上，永辉超市成立于2001年，十年创业，飞跃发展，是中国500强企业之一，以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以现代农业和食品工业为两翼，以实业开发为基础的大型集团企业。已发展超过300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2011年中国连锁百强企业20强、中国快速消费品连锁百强8强。积极受访者沟通结果：我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方表达出合作的意愿，需要实地考察，了解工程进度，建议在开工之前与其就物业设施建议进行进一步协商。感兴趣兴趣度：4进驻形式/合作模式：承租物业物业标准：租赁楼层：1层或1层部分+2层均可；合作期限：10-15年选址要求：产权清晰，房屋为商业用途，面积2500～20000平方米左右，需要有独立出入口及广告位，苏宁电器是中国商业企业的领先者，经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品等综合品类，是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。是中国最大的商业连锁企业，名列中国上规模民企前三，中国企业500强第54位，入选《福布斯》亚洲企业50强、《福布