中国房地产估价行业的发展状况-精品.pptVIP

中国房地产估价行业的发展状况 制作人：杨靖华 工管二班 一、房地产估价行业发展现状 （一）房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识 估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。 （二）估价需求缺乏主动性，专业服务与估价收费 不匹配 众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。 其次，在估价活动过程中诸多房地产估价机构所提供的专业估价服务与估价收费不匹配，表现在几个方面： 1．业务承接方面 目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。 2．估价勘察方面 （1）有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。如深圳较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告时不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。 （2）勘察现场流于形式，走马观花拍些照片即可，没有详细进行勘察、调查同类物业情况，有甚者连勘察纪录也没有。还有一种情况，某些估价机构，特别是全国性的大型估价机构，对于跨区域的估价业务，往往找估价对象所在地的非本机构估价师帮忙现场拍照，只将估价对象照片上传给该估价机构即算完成现场勘察。 （3）勘察现场人员为非专职房地产估价师或估价员。目前很多估价机构现场勘察人员多半为业务承接人员，谁的业务谁现场勘察已成为行业潜规则。 （4）勘察人员与报告撰写人不一致。报告撰写人不要求到现场实地勘察，只是通过勘察人员的口述或是勘察纪录来撰写报告，任凭该报告撰写人想象力再丰富，也难以直观地反映拟估房地产的真实状态与特点，难以得到客观合理的估价结果。 3．资料收集及估价报告撰写方面 （1）资料收集方面，很多机构弃繁从简，只是简单地从网络上、报纸上进行相关资料搜索，然后“编造”案例。 （2）估价报告撰写人很多为非注册房地产估价师（或土地估价师）。 （3）估价报告内容单一。 4．机构估价技术管理方面 目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器；估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间关系相似。 （三）商业贿赂之风没有得到有效遏制 商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的40%左右，甚至有的高达50%-60%，这是任何一个行业无法承受的。 （四）估价机构间业务竞争无序 企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、抵毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业