住宅市场与住宅金融-精品.pptVIP

住宅市场 住宅市场的性质 住宅市场的类型 住宅市场的特点 住宅市场的过滤效应 住宅市场的空置现象 住宅金融 住宅融资渠道 住宅抵押贷款的概念 住宅抵押贷款的类型 住宅抵押贷款证券化 1、住宅市场的性质 定义：广义上说，“住宅市场”是指以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的场所或机制。 住宅市场现状 在大多数城市，住宅市场是一个垄断竞争市场。在一些小城镇和经济不发达地区，它可能是一个寡头垄断市场甚至完全垄断市场。 原因在于： 可替代性很低 市场门槛高 信息不对称 2、住宅市场的类型 住宅市场可以从不同的角度进行分类 ⑴根据交易对象划分 住宅存量市场（新建住宅和旧有住宅） 住宅服务流量市场（房东向房客、业主向自己） ⑵根据权益关系划分 住宅业权市场 住宅租赁市场 住宅信托市场 ⑶根据市场体系划分 住宅一级市场（以新建商品住宅所有权为交易对象） 住宅二级市场（以旧有住宅所有权为交易对象） 住宅三级市场（以住宅的使用权为交易对象：私人住宅的租赁、已租公房的差价互换及转租、已租公房使用权的有偿转让和交换房产等） 3、住宅市场的特点 为市场垄断和半垄断提供了先天便利条件 ⑴地区性 增大了市场的风险 难以把握市场的走向 ⑵分散性 ⑶多元性 商品属性多重（消费品 投资品 投机品） 交易形式多样（买卖 租赁 典当 抵押 信托） ⑷反复性 2010年7月房价排行榜 ? ? 1杭州市25840? ? 2北京市22310? ? 3上海市19168? ? 4温州市18854? ? 5三亚市18319? ? 6深圳市16978? ? 7宁波市13438? ? 8广州市12560? ? 9南京市12016? ? 10舟山市10500? ? 4、住宅市场的过滤效应 市场均衡 家庭收入普遍提高，新住宅进入市场（供给扩大） 定义：它发生在当较高收入者迁出，使得遗留的原住宅对于较低收入者能够以较低成本入住的过程。 5、住宅市场的空置现象 在我国，根据1995年8月国家统计局发布的《固定资产投资统计报表制度》中的解释：“空置面积，是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或未租出的房屋面积。” 空置率的计算方法：计算期内空置商品房面积与同期竣工的商品房面积之比。 分子分母均不含一年以内的商品房 住宅金融属于房地产金融的一部分，是指在住宅的投资、生产、流通、经营、消费的过程中，通过金融机构和金融市场，运用各种金融工具和方式，进行资金的筹集、融通、借贷、结算及提供相关的金融服务。 分为：住宅生产融资、住宅消费融资 1、住宅融资渠道 ⑴商业性住宅抵押贷款 ⑵住房公积金贷款 ⑶住房储蓄贷款 ⑷合作建房 ⑸集资建房 ⑹典当 2、住宅抵押贷款的概念 所谓“抵押贷款”，是指在房地产交易中，银行等金融机构向购房者贷出一定比例的购房款，借款人以其稳定的收入按照约定的期限和还款方式进行分期逐次偿还；在本息未完全还清期间，借款人将购房契约所标明的房产向放款方作抵押；若借款人到期不能还本付息，则放款方有权将被抵押的房产进行拍卖等处置并优先受偿以地笑欠款。 发生住宅抵押贷款时，常用到的概念 ⑴首付款（约束贷款人的借贷行为，使之免于盲目的、不负责任地负债；金融机构规避自身的信贷风险的必要举措） ⑵贷款条件（利率、还款期限、还款方式等） ⑶还款期限（个人住宅抵押贷款的期限一般最高为30年） ⑷还款方式 ①一次性清偿法 ②等额付息法 每月等额付息数 期末共计支付本利和 ③等额还款法 提前还清，贷款余额 ④等本还款法 ⑤等额（或等比）累进还款法 ⑥气球式还款法（借款人前期还贷压力很小，容易诱使一些人利用这个空子进行房地产的投机炒作） ⑸贷款成数（国八条：首套