基本制度与策第三章考点分析.docVIP

?2011年物业管理师《基本制度与政策》第三章物业管的基本制度考点分析：业主大会制度 ?XueHuiedu.Com ?业主的概念 《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。 现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 来|源.于:学~慧$教$育~网_XuＥHuiedu.Com 1. 业主的权利 在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：（1）．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务物业服务合同是业主与物业服务企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业服务企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业服务企业提供服务的权利。（2）．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。（3）．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议当业主认为有必要制定管理规约、业主大会议事规则，或者认为现有管理规约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。（4）．参加业主大会会议，行使投票权业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。业主在首次业主大会会议上的投票权，由专有部分面积和业主人数确定。（新修订）（5）．选举业主委员会委员，并享有被选举权每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。（6）．监督业主委员会的工作业主委员会是业主大会的执行机构。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。（7）．监督物业服务企业履行物业服务合同物业服务企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督。（8）．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。（9）．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用专项维修资金属于业主所有，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。（10）．法律、法规规定的其他权利除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。 2. 业主的义务 《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：1．遵守管理规约、业主大会议事规则管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约，每一位业主都应当依照管理规约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项，事关物业管理区域内全体业主的共同利益。要求全体业主共同遵守。3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定业主大会的决定是全体业主共同作出的，符合业主的共同利益，理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会所作出的决定，同时经业主大会的授权，也可以自行作出对一定物业管理事项的决定，业主委员会作出的决定，业主同样应该执行。4．按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金是