山东德州项目 市场分析及定位简报.pptVIP

ART DECO风格 后现代POST MODEN风格 景观建议 鉴于项目超高的容积率，景观方面会受到一定的影响。 建议采用东南亚〖RESORT〗 景观风格。 该风格表现特色为园林绿地较集中， 景观排布以错落的台地概念为主，层次分明， 能够有效抵消景观面积上的不足。 商业产品定位 规划设想： 以一站式体验的SHOPPING MALL为规划概念，商业包含生活广场、主题店、 品牌专卖店、影院等业态,能够完成全方位的消费体验。 商业形态为内街店铺排布，面积建议分为小户型（30㎡左右）为主， 外观风格与住宅配套。 八面玲珑的生活中心 全新理念的SHOPPING MALL SHOPPINGMALL：被成为商业业态的最高形式。 主要表现形式为超大型购物中心， 包含零售 / 餐饮 / 娱乐等的复型商业形态。 以一站式体验消费为特色。 商业产品定位 八面玲珑的生活中心 全新理念的SHOPPING MALL 商业形态规划 楼 层 形 态 描 述 地下1层 规划项目车库 1层 大型超市（生活广场）入口； 主体零售商业（小面积主力店铺+小面积餐饮） 2层 主体大型超市（生活广场）+零售业态（小面积商铺） 3层+4层 部分为政府使用； 其余规划电影院等娱乐设施； 德州大酒店自用 商业形态 商业形态 会所 会所建议与酒店共享 会所功能建议全面完整，以彰显项目本身品质 名流汇 （主题会所功能建议） 咖啡馆 海派文化 社交活动 红酒屋 高档宴客餐厅 阳光游泳池子 VIP尊荣， 自在，私密享受 康体健身 室内台球室 SPA会馆 会所装修建议 结语 根据对德州市场的分析，可以看到目前市场处于初级及成长发展的阶段， 在这样的环境下如何理性看待市场，市场对本案的接受程度和需求，是项目 成功的关键所在。能够在高立意的定位和贴合市场需求间找到平衡点，将是 本案须为之努力的课题。 以上是我司对于德州项目的基本定位以及市场要点提列及分析，望能提 供贵方具有参考价值的意见。 THE END谢谢！ 1、土地情况综述该地块地理位置优越，整体条件具备，临主要交通干道东方红路和湖滨大道，位于德州市正中心。但建筑用地上目前有若干建筑，拆除需要花费时日。地块本身形状较方正规则，属较理想的建筑用地。 依托大交通优势及完备的地块配套条件， 该地块具有良好的开发前景。 地块价值判断 2、景观条件综述地块景观条件十分良好。从周围环临景观及远景视野的开阔度而言，直面本地最具景观效应的新湖风景区和市民中心广场。其景观卖点是其他项目难以匹敌的优势。  3、交通配套条件综述地块周边公交线路集中，全市19条公交线路中有10条从此经过,另有两条主干道纵横贯穿，交通优势明显。此外，区域内坐落有德百，数个学校、医院等生活公建设施，生活出行极为便利。 Strengths 优势 地块所处地理位置优越， 区位优势无可替代 新湖春天风景区的景观优势， 具有地标性 市场具备刚性需求 开发商本身项目开发能力 Weaknesses 劣势 市场供大于求状况明显 市场主流消费群体对于高价产品购买能力弱， 项目本身定价不易 对于商铺的购买能力弱， 投资市场未成气候 Opportunities 机会 项目南向中心广场及新湖景区为宣传推广活动 提供了良好的平台 当地市场空白点较多，引入适当的的先进理念 即可为项目锦上添花 Threats 威胁 德州市场缺乏投资客户， 项目本身存在的大体量商业对于销售会造成一定程度的影响 当地住宅项目普遍销售周期偏长，去化缓慢 项目本身5.5的超高容积率对项目规划产生一 定负面影响 SWOT分析 五、周边主要代表竞品个案列举 项目 详情 项目 详情 物业类别 住宅 装修状况 毛坯 建筑类别 高层 代理商 济南广智堂 占地面积 10217㎡ 停车位 100 建筑面积 57481㎡ 开盘时间 08年初 容积率 5 物业管理费 　/ 总户数 246户 入住时间 现房 绿化率 50% 总价区间 50-70万 均价 3400元/㎡ 景观设计公司 清华大学建筑设计 、 新湖春天 地址： 新湖南路与东风路交汇处 开发商： 德州信誉房产开发有限公司 新湖春天共由一栋9层小高层与一栋33层超高层组成，小区规划采