房地产培训讲义..docVIP

培训讲义 大纲 一、基础知识 ·商业地产基础知识 ·建筑基础知识 ·相关法律法规 ·银行按揭 二、竞品市场 ·市场调研技巧 ·竞品的分析 三、精神面貌及礼仪 ·形象着装要求 ·接待礼仪及规范 四、销售技巧 ·销售技巧 ·本区域客户的特点讲解 基础知识 房地产的基础知识 1、 房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： 1）?? 土地 2）?? 建筑物及地上附着物 3）?? 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 2、 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)??????? 实物形态上看，房产与地产密不可分； b)??????? 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)??????? 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a)??????? 二者属性不同； b)??????? 二者增值规律不同； c)??????? 权属性质不同； d)??????? 二者价格构成不同。 ·商业地产基础知识 七通一平：一个平整土地，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污。 五证二书:是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 1、按用途分类：零售业餐饮业旅游业体育、娱乐业服务业金融业 2、按面积规格分类 小型商铺：店铺面积在100平方米以下 　　中型商铺：店铺面积在100—1000 平方米 　　大型商铺：店铺面积在1000 平方米以上 3、按占有形式分类 自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 　　租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。 　　转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。 　　4、按权利主体（或按所有制形式）分类国有商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。 　　集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。 　　私人所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。 　　经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多种经济成分混合体所拥有的商铺。 分类方法 种类 举例 按市场形式分类 大型商厦 天河城广场、广百新翼 专业市场 天河电脑城、白马服装大厦 小区商铺 深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 按物业用途分类 购物中心 天河城、中华广场 小区配套商铺 骏景花园商业街、华景新城商业街 专业市场 南岸装饰材料城、美居中心 批发及商贸中心 天雄布市 餐饮及美食广场 百福广场 按建筑特征分类 商业大厦 中泰国际广场、时代广场 住宅区商铺 即小区配套商业铺位 临街商铺 即市区道路临街商铺 步行街露天商铺 北京路步行街商铺 地下商城 流行前线、康王商业城 按物业区位分类 商业区物业 名汇广场、名盛广场 住宅区物业 即小区配套商业铺位 近郊物业 顺德国际商业城、五洲装饰世界 按经营方式分类 统一经营物业 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业 分散经营物业 大部分商铺（除发展商返租外） 按经营类别分类 综合经营物业 如大型商厦、小区商铺 单一经营物业 如专业市场、餐饮及美食广场 按销售方式分类 销售物业 有产权的商铺多以销售为主 租售物业 广州国际玩具精品中心 出租物业 天河城广场、宏城广场 按物业产权分类 产权物业 大部分的新建物业 非产权物业 临建物业或改建商铺 商业地产的定义： 就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。 商业地产的分类： 按照行业类别分类： 零售功能商业地