土地估价报告常见错误分析.pptVIP

3、收益还原法评估地价的关键  1）合理、客观、准确地确定土地、房地产、企业的收益 2）合理从收益中扣除有关费用 3）合理确定方法中所涉及到的有关参数。如土地还原利率、建筑物还原利率、重置价、残值率等参数的确定依据、方法和选取标准都应该具体说明 收益还原法可能会出现的错误 1、收益还原法公式选错或计算过程漏步骤 2、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理 3、费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误） 4、术语不规范 5、建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理 6、地价计算中年限错误 7、计算过程有错 8、计算单位不统一 （三）剩余法（假设开发法） 要点： 条件假设要合理，要考虑时间的变化、政策法律变化对价格的影响 关键点： 1、 分析待估宗地条件，应考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式，应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容 2、明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据 3、对计算中所采自的建筑费、专业资用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利率、税费、手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准 4、应详细说明计算公式、计算规程和结果 2、评估步骤（一）  1）预测开发完成后不动产总价 A、选择与待估房地产用途、性质、结构相同的不动产市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值） B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价 2）估算建筑费、专业费、不可预见费 3）计算利息 A、确定开发建设周期 B、合理确定计息周期（一次性均匀投入或分段均匀投入） C、复利计息公式：利息=[（1+r）n-1] 2、评估步骤（二） 4）计算税金 主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等 5）销售费用 主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等 6）估算开发商的合理利润 剩余法可能出现的错误 1、 公式选错或计算过程漏步骤 2、 预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理 3、 费用确定可能漏项或多项 4、 术语不规范 5、 利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误 6、 利润计算时考虑了利息 7、 未将地价还原至估价期日时的价格水平 8、 计算过程有错 9、 计算单位不统一 剩余法运用讨论 用收益还原法确定房地产开发总价： 土地价格=房地产收益价格-房屋现值 =房地产收益价格-房屋重置价-房屋折旧额 用市场比较法确定房地产开发总价： 土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费=房地产交易价格-房屋重置价-房屋折旧额-交易税费 剩余法运用讨论（续） 所以： 1、以房地产收益价格作为项目开发价值，则剩余法中不应扣除房地产交易相关税费 2、运用剩余法估算地价，以房地产收益价格作为项目开发价值，则报告中一般不选用收益还原法为另外一种方法 （四）成本逼近法 要点： 列举成本的合理性与合法性，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有法律依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因 技术要求： 1、明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。 2、有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果 3、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据 4、说明土地价格确定方法和结果 1、成本逼近法评估价格注意点： 1）弄清成本逼近法的运用范围 2）选择成本逼近法的计算公式 土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 A）如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发资+利润）×土地增值收益率 采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正：有限年期地价=无限年期地价 ×[1-（1+r）n] B）如土地增值收益，是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。 在利用出让金代替上地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否