土地增值税清算政策课件.ppt

土地增值税清算 主要政策规定 主要内容 第一部分 清算主体 第二部分 清算单位如何确定 第三部分 土地增值税的清算条件 第四部分 清算时限 第五部分 税款计算注意事项 第六部分 从事房地产开发纳税人的纳税申报 第七部分 清算鉴证应注意的问题 一、清算主体 土地增值税清算，是指房地产开发企业纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 一、清算主体 纳税人可以委托税务中介机构对清算项目土地增值税进行审核鉴证。 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。－－《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发〔2006〕187号） 二、清算单位如何来确定 （一）会计准则对成本核算对象的规定 由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划等的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因此在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、装修、层高、施工队伍等因素来进行。 二、清算单位的规定 会计准则对成本核象对象的规定有三个原则： 1、一般的开发项目。以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概（预）算和施工合同的完成情况。 二、清算单位的规定 2、同一处的开发项目、结构类型也相同相近的群体开发项目。如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化核算手续。 3、对个别规模较大，工期较长的开发项目。可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。 二、清算单位的规定 （二）税收法规、规范性文件有关规定 1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 --《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 二、清算单位的规定 2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。 （国税发〔2006〕187号） 二、清算单位的规定 二、清算单位的规定 现在通常只对外资项目保留了发改委立项审批程序 内资项目在近几年极少需要立项审批 国家规范一级土地市场后：房地产开发企业通过招拍挂取得土地使用权，所取得的土地使用权也都已规划好了的建设用地，其中《建设用地规划许可证》一般只能有一个，与取得的宗地范围通常一致 。 二、清算单位的规定 如果没有分期开发，通常是核发一个《建设工程规划许可证》，也即与立项审批通常是一致的。如果项目要 分期开发，企业取得的基本上可确定为分期的《建设工程规划许可证》。只有取得了《建设工程规划许可证》，企业才可以办理《建筑工程施工许可证》。在以上几个审批中，《建设工程规划许可证》是在城市规划区内，经城市规划行政主管部分审定、许可建设各类工程的法律凭证，明确了项目开发的具体建设项目名称和建设规模。 二、清算单位的规定 综合以上税收规范性文件、会计准则及国家有关部门的审批管理的规定，我们认为以《建设工程规划许可证》所明确的建设项目为清算单位是比较合适的。 项目登记的义务和期限：纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》。　――《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法》（闽地税发〔2005〕195号） 三、土地增值税的清算条件 三、土地增值税的清算条件 第二，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （对后半句总局答复口径：对已竣工验收的房地产开发项目，销售比例虽未超过85%，但加上已经出租或自用的可售面积总和达到85%以上的，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。）　　 三、土地增值税的清算条件 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　4.省税务机关规定的其他情况。 （国税发〔2006〕187号） 四、清算时限 与清