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第一章、房地产与房地产业 一、房地产的有关概念： 1、房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。（狭义的不动产）。 不动产是动产的对称，是不能移动或移动后会改变其原来性质、形状和失去原价值。 一般包括：土地；房屋建筑物；构筑物；与土地尚未分离的农作物、树木种子等。（注：对车辆、船舶、飞机等少数虽然能移动，但价值比较昂贵的财产，即称为“准不动产”，财产综合体，如企业和不动产综合体。 房地产是个复合性概念，具有两个鲜明特点：⑴房和地在物质形态上的不可分性；⑵物质形态上的不可分性导致衍生权利的耦合性。 法律意义上的房地产，本质上是一种财产，这种财产是蕴含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。如所有权、使用权、抵押权等。 2、土地： 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 3、建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。广义包括房屋及构筑物，狭义主要指房屋。 4、其他土地定着物： 是指固定在土地或建筑物上，与之不可分离；或虽然可分离，但分离不经济，或者分离后会破坏之的完整性、使用价值或功能，或者会使之的价值明显受到损害的物。如：埋设在地下的管线，种植在地上的树木、花草等。 5、物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，一般由四个部分组成：⑴房屋；⑵配套附属设备；⑶配套公共设施；⑷相关场地，是一个微观层次的概念。在宏观和中观层面上，一般只用房地产，不用物业。 6、房地产是实物、权益、区位三者的综合体。 实物是房地产看得见、摸得着的部分。 权益是无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。根据《物权法》的规定，我国目前的不动产权利主要有：⑴所有权；⑵用益物权，有建设用地使用权、地役权；⑶担保物权，有抵押权等，此外房地产权利还包括诸如租赁权等债权性质的权利。 区位是其的空间位置。 7、不动产与动产的区分： 不动产 动产 物权生效方式 设立、变更、转让和消灭要求登记生效 交付生效 租赁权性质 买卖不破租赁和优先购买权 司法管辖 属地 属人，动产权利人所在地的法院管辖 8、房地产的特性： 不可移动、独一无二、寿命长久、价值量大、 流动性差、供给有限、相互影响、易受限制、 保值增值 9、房地产的分类： ⑴按用途，分居住房地产和非居住，具体10类； ⑵按开发程度，分生地、毛地、熟地、在建工程、现房(按土地)； ⑶按是否产生收益，分收益性与非收益性房地产； ⑷按经营使用方式：销售的、出租的、营业的、自用的房地产。 二、房地产业： 1、概念：是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。在国民经济的产业结构体系中，属于第三产业。 在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业。 2、行业特性： ⑴先导性和基础性； ⑵综合性和关联性； ⑶资金密集型和高风险性； ⑷级差收益型和区域性； ⑸权利主导型和制约性； 3、分类：分房地产开发行业、房地产中介服务行业和物业管理行业。 ⑴房地产开发行业是指在土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业，具有资金量大，回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 ⑵房地产中介服务行业是指围绕房地产商品而进行的一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业。细化为：房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 ⑶物业管理行业是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。 第二章 房地产基本制度 一、我国现行土地制度： 1、我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 2、土地使用制度： ⑴土地登记制度：宗地为基本单元； ⑵土地有偿有限期使用制度； ⑶土地用途管制制度：不能随意改变农用地的用途； ⑷耕地保护制度 3、土地征收制度： 实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批。 临时使用土地期限，最多不得超过2年； 联营企业用地可以不改变土地权属性质。 征收耕地的补偿费用，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费。还应当安排被征地农民的社会保障费用。 二、国有土地使用权的取得途径： 通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。 1、国有土地使用权划拨： 是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将