安粮鲁南国际商贸中心定位报告.ppt

山东临沂·鲁南国际商贸中心收益测算 序号 可售物业 面积(万㎡) 单价(元/㎡) 回款额(万元) 备注 一 五金批发市场 26 3500 91000 先持有后销售 二 餐娱休闲商业 4 3500 14000 快速变现 三 过渡型住宅 6 2500 15000 快速变现 四 (一～三)合计 36 3329 120000 　 成本：8.84亿(预估) 财务框算 营业税按5.5%计=12亿×5.5%=6600万(说明:未计算企业所得税、增值税) 项目静态投资收益=12亿-8.84亿-0.66万=2.5亿 静态投资收益率为28.28% 其它建议 一、鉴于项目定位及规划设计工作的推进，建议临沂项目公司尽快进入正常运营阶段。 二、进入正常运营后，首先解决已售物业的回购问题，13000平方米*3000元/平方米=3900万。 三、由于项目涉及专业市场，因此政府部门对于市场税、费政策落到实处至关重要。 四、工地现场施工停滞，建议尽早完成工地现场包装、售楼处建设及装修、一期工程的装饰工作。 五、由于项目商业价值有较大的挖崛和上升的空间，建议专业市场阶段性持有，先做经营后销售，在商业价值充分显现的情况进行销售，保证商业物业价值的最大化。 六、由于项目前期的客观原因，在临沂已有广泛知名度，但美誉度极低，建议公司在推广本项目的计划中适当调高项目推广费用额度，整合资源，重塑项目形象。 谢谢聆听！ 临沂项目规划设计工作推进计划 牵头 : 业务发展部 配合 : 总工办、营销策划部和项目公司 组长: 宋总 副组长: 程然、胡大明 组员: 周斌、周家全、崔兴池、朱海龙、李越 2010年8月5日前 收集接触适合临沂项目的规划设计公司； 经办人：朱海龙、李越 负责人：周家全 2010年8月6日 邀请4—6家规划设计公司首轮洽谈； 经办人：朱海龙 负责人：程然、胡大明 2010年8月10日前 确定三家规划设计公司赴临沂考察，并着手进行概念规 划设计； 经办人：李越 负责人：胡大明 2010年8月20日前 完成规划设计建议书的初稿 经办人：李越 负责人：程然、胡大明 2010年8月31日 集中评审三家规划设计公司的概念方案，选定合作机构； 经办人：李越 负责人：胡大明 2010年8月31日前 完成规划设计建议书的定稿 经办人：李越 负责人：程然、胡大明 2010年9月10日前 合作规划设计公司深化平面设计方案 经办人：李越 负责人：胡大明 2010年9月30日前 合作规划设计公司出规划设计方案定稿 经办人：李越 负责人：程然、胡大明 选聘规划设计公司原则的六条原则 选择正规专业的设计公司，资质要求乙级以上； 主要设计人员要有专业市场的规划设计经验； 对北方专业市场的建筑风格、设计要求有充分的了解； 对鲁南物流圈有一定的了解； 对五金机电行业产品展示、交易、仓储、货运要有一定的了解； 对专业市场商业、仓储、居住等配套有一定的认识。 【山东临沂·鲁南国际商贸中心定位报告】 本次报告要点 1、通过对临沂市场再次深度调研确定五金机电专业市场是最适合本项目发展的方向； 2、通过七个方面论证了项目做五金机电专业市场的可行性，并从盈利模式、目标客户定位、规划建议、财务框算四个方面详细阐述了项目操作思路。 产品定位 —— 五金机电专业批发市场 核心特点： 具有规模优势 行业细分明确 配套完善 七大定位依据 1、交通优势； 2、物业现状； 3、行业优势； 4、产业链优势； 5、临沂现有五金机电市场不能满足经营需要； 6、临沂目前大型五金机电市场产品品类不完全； 7、城市规划的要求 交通优势 交通优势 原规划的11万㎡已经建成，从物业形态来看有如