房地产复习课件总结.doc

房地产基础知识 二、房地产的特性 位置的固定性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、能从周围社区环境的改善、中获得利益 2、房地产行业发展中存在的突出问题 部分地区投资增长过快、供求结构矛盾明显 房价上涨过快，脱离了部分居民的支付能力 房地产开发过度依赖信贷，蕴藏一定的金融风险住房保障体系不完善 流动人口住房问题突出 住宅质量不高，住宅产业化进程缓慢 房地产市场发展不平衡，缺乏规范 物业管理服务水平不高 3、房地产行业发展趋势 （一）根据国际上住宅发展的经验预测房地产发展趋势 住宅水平和人均GDP的关系 住宅水平和恩格尔系数的关系 住宅水平和住宅需求的关系 （二）根据经济发展的速度预测房地产发展趋势 城镇居民人均可支配收入、城镇人均住房建筑面积、城镇化率 第二章 房地产企业 二、房地产企业的性质 房地产企业的特殊属性:资金密集型企业;知识密集型企业;业务运作具备;商业企业的特征;业务内容体现服务行业的特性;经营方式具有租赁企业的特点 四、房地产企业的分类 （一）按企业经营活动与房地产生产、流通、消费环节的紧密相关程度，可将其分为房地产生产、消费、流通领域的企业。 （二）按企业的经营特点可将房地产企业分为房地产专营企业、兼营企业和项目型企业。 房地产市场的中介机构：是指在房地产交易的供方和需方之间起媒介和桥梁作用，具有法人资格的专业化的机构。 三、房地产中介机构的概念和业务 概念：是指在房地产交易的供方和需方之间起媒介和桥梁作用，具有法人资格的专业化的机构。 业务：投资信息咨询、市场评估咨询、土地测量业务、物业评估业务、代理租赁业务、项目策划咨询、营销方案咨询、政策法规咨询、其他方面咨询 第四节 我国房地产开发企业发展现状 一、存在的问题 企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小 品牌企业的区域分布具有较高的集中性 企业融资渠道比较单一 部分企业经营理念非市场化、生产效率低（没有太多核心竞争力、产业化进程缓慢、开发模式落后）、决策水平低、企业内部管理滞后（内部管理系统缺陷、不重视智力劳动、营销能力不足、售后服务差，物业管理薄弱、违反法规经营） 二、房地产企业的战略选择 （一）准确把握房地产行业发展趋势 研究房地产发展的环境、判断竞争形势、适应住宅产业现代化 （二）正确制定发展策略 企业发展定位、根据经济周期选择策略、自觉实施品牌战略、在程序化中成长 三、新时期房地产企业的核心竞争力 对个性化需求的准确把握能力 对市场变化有快速反应能力 精心确立经营理念能力 量身订造高附加值产品的能力 现代营销手段的运用能力 学习与自我改造能力 第三章，房地产开发经营与管理 房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。 房地产管理概念 包括两部分：房地产行政管理和房地产经营管理。 房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。 房地产经营管理是指房地产企业以国家和政府房地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。 旧城改造：指整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便从根本上改善其居住、劳动、生活服务和休息娱乐条件。 新城区开发：由于城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇实施的开发建设活动。 新旧城区开发的优缺点： 新城区开发：新城区开发是指将农业用途的土地改变为城市用途的土地，并在这块土地上进行房屋建设的房地产开发活动。 优点：解决城市居住用地紧张问题，极大地改善了城市人口的居住环境。 缺点：开发商在为居民打造环境舒适的住宅的同时，大肆破坏城市所拥有的宝贵资源，对山水等资源进行掠夺式的开发，开山、毁林、破坏植被，破坏了城市的生态环境。此外，由于位于郊区的居住区生活污水、废弃物处理设施建设滞后，生活污水任意排放，废弃物任意处置，使生态环境进一步恶化。 旧城区开发：旧城区开发一般也称为旧城改造或再开发，是指将旧城区的土地用途进行改变，使之重新适应城市新的功能需要的房地产开发活动。 优点：发挥城市综合功能，加快经济发展 缺点：拆迁补偿安置困难，破坏历史文化遗产。 一、房地产开发的主要工作阶段 （一）投资决策分析阶段 开发设想的形成：投资机会的寻找和筛选 环境分析与机会选择：开发设想具体化 （二）依法取得土地使用权阶段：征地 、拆迁、招拍挂 （三）可行性研究阶段：市场分析和项目财务评估 （四）前期工作阶段 筹措开发建设资金 开发项目立项 项目招投标：规划、施工和监理单位 项目规划设计及建设方案的制