房地产项目控制控制——第七章《房地产项目合同控制》1.docVIP

第七章 房地产项目合同控制 第一节 项目合同概述 一、合同的概念 合同泛指一切确定权利义务关系的协议，《中华人民共和国合同法》规定“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议”。合同具有如下特点。 1.合同是当事人协商一致的协议，是双方或多方的民事法律行为； 2.合同的主体是自然人、法人和其他组织等民事主体； 3.合同的内容是有关设立、变更和终止民事权利义务关系的约定，通过合同条款具体体现； 4、合同须依法成立，只有依法成立的合同对当事人才具有法律效力。 二、合同的订立 合同的订立是指合同当事人依法就合同内容经过协商，达成协议的法律行为。《合同法》对合同订立的基本法律要求作出了明确规定。 （一）当事人主体资格 《合同法》规定：订立合同的当事人，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。合同主体包括自然人、法人和其他组织。对于自然人而言，具有完全民事行为能力的人可以订立一切法律允许自然人作为合同主体的合同；限制民事行为能力的人，只能订立一些与其年龄、智力、精神状况相应或纯获得利益的合同，其他的合同则应由法定代理人代订或经法定代理人同意签订。对于法人和其他组织而言，自依法成立或经核准登记后，便具有民事权利能力和民事行为能力，但各个 法人或其他组织，因其设立的目的、宗旨、业务活动范围的不同，而决定了其所具有的民事权利能力和民事行为能力亦互不相同。法人和其他组织只有在其权利能力行为能力的范围内订立合同，才具有合同主体的资格。 当事人也可委托代理人订立合同。代理人订立合同时，应向对方出具被代理人签发的授权委托书。如果行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，则对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但协议对方有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 （二）合同的形式 合同形式是指合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体。《合同法》规定合同有书面、口头和其他形式等三种形式。 1.口头合同：当事人只以口头语言的意思表示达成协议，而不以文字表述协议内容的合同。 2.书面合同：当事人以文字表述协议内容的合同。书面合国既可成为当事人履行合同的依据，一旦发生合同纠纷又可成为证据，便于确定责任，能够确保交易安全。是合同的主要形式书面形式又包含合同书、信件和数据电文等三种，合同书是指记载合同内容的文书；信件是指当事人记载合同内容的往来信函；数据电文包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件所表述的合同。 3.其他形式的合同是指以当事人的行为或者特定情形推定成立的合同。 《合同法》在合同形式的规定上，明确了当事人有合同形式的选择权，但基于对重大交易安全考虑，对此又进行了一定的限制，明确规定法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人如果未采用书面形式，则合同不成立。 （三）合同的内容 合同内容是指据以确定当事人权利、义务和责任的具体规定，通过合同条款具体体现。按照合同自愿原则，《合同法》规定：合同内容由当事人约定，同时，为了起到合同条款的示范作用，规定合同一般应包括：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款、期限、违约责任、争议解决办法等内容。 （四）合同订立的方式 合同订立的方式是指合同当事人双方依法就合同内容达成一致的过程。《合同法》规定，当事人订立合同采取要约、承诺方式。 1.要约 要约是希望和他人订立合同的意思表示。在要约中，提出要约的一方为要约人，要约发向的一方为受要约人。根据《合同法》的规定，要约应当具备以下条件。 内容确定； 要约一旦经受要约人承诺，要约人即受该意思表达的约束。 如果当事人一方所作的是希望他人向自己发出要约的意思表示则为要约邀请，或称为要约引诱，而不是要约。比如寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书等。 《合同法》规定，要约到达受要约人时生效。《合同法》对要约效力作出了如下规定。 1）要约的撤回：要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。这时要约并没有生效。 2）要约的撤销：撤销要约是指要约生效后，在受要约人承诺之前，要约人通过一定的方式，使要约的效力归于消灭。《合同法》规定，要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。同时，《合同法》也规定了不得撤销要约的情形。要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；或者受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。 （3）要约失败 要约失效即要约的效力归于消灭。《合同法》规定了要约失效的四种情形。 拒绝要约的通知到达要约人；要约人依法撤销要约；承诺期限届满，受要约人未作出承诺；受要约人对要约的内容作出实质性变更。 2.承诺 （1）承诺的概念 承诺是受要约人同意要约