《09房产姚鑫毕业设计书》.docVIP

工作学期顶岗实习专项方案 09级建工系房产专业姚鑫市场调查 针对—石家庄“锦融尚御”楼盘策划方案 学 生 姓 名 ： 姚 鑫 专 业 ： 房地产经营与估价 学 号 ： 0905031150 系 别 ： 建筑工程系 论文提交时间 ： 2012年5月30日 指 导 教 师 ： 房荣敏 评 阅 人 ： 2012-5-30 目录 项目概况 区域房地产宏观市场综述与评析 项目SWOT分析 类比楼盘市场分析 项目户型结构详解 市场定位 销售策略 整合包装宣传 项目整合中心卖点 项目文化定位 十一.针对市场调研意见 一．项目概况 锦融尚御处于城市向北发展中轴线上，体育大街与建华大街的外延交汇处，紧邻市中心建华商圈，市政重点规划新区，项目占地400余亩，总体量达64万平米，建筑规模庞大，规划建设37栋住宅楼，项目将建成涵盖居住、商业、商务的花园式城市综合体。 区域房地产宏观市场综述与评析。 1. 限购、限价、限贷等政策轮番调控； 2011年12月，各地方政府扩容性限购政策将逐一落地，这一消息导致更多购房客户更加慎重购房。 10月11日，佛山松绑令朝令夕改，调控政策将继续严厉实施。 2. 住宅购房群体观望情绪加重； 各大城市降价风潮汹涌，住宅购房客户观望情绪愈加浓厚，“等降价”成为每一位购房客户的最普遍购房心理。 3. 户型需求两级分化严重，过渡型产品销售普遍滞缓； 刚需购房客户需求户型集中为85-95平米舒适两居，而改善性住房客户则追求150-400平的高品质大户型，品牌实力楼盘。 4. 住宅投资骤减； 5. 房贷利率上调了30%。 2011年11月18日，河北各大银行继续上调存贷款利率，广大刚需置业者望房贷而怯步。 三．项目SWOT分析 区域优势 石家庄中融汇通实力开发商打造 中式苏州园林结合现代中式园林风格独具匠心 64万方的规模，以及由此产生的配套优势 项目的一期运作在当地已经有了一定的知名度 劣势 项目地理位置偏远 交通及各项生活配套设施不完善，短期内无法形成成熟区域 项目客源范围偏窄，对外区域吸引了有限 项目一期核心卖点不突出及形象包装落后，市场认知概念固化 机会： 石家庄宏观经济运行稳定，居民收入不断增长，刚需购房往北发展 石家庄发展省会经济圈的规划城市北拓带来利好，项目区位发展优势明显 威胁： 受全国房地产市场调整影响，石家庄市场处于观望状态 集资房、回迁房上市交易量大，扰乱市场价格 周边大体量楼盘陆续上市，竞争将更加激烈 规模体量与客源范围偏窄导致的开发风险 四．类比楼盘市场分析 周边竞争楼盘调研分析：御景阁 天洲新视界 天洲沁园 永邦天汇 御景阁：占地350亩，建面70万㎡石家庄荣远房地产开发有限公司，售楼中心位于长安区北二环高营大街19号。一期在售6栋（11、12、13、14、18、19号六栋）只能全款及分期、二期在售6号，只能贷款。七栋楼都已销售有一段时间。 全款均价4300元/㎡，贷款均价：4830元/㎡，全款优惠500元/㎡，贷款无优惠。环城水系、滹沱河，6000亩东垣古城森林公园；教育配套：24中 永邦天汇：位于长安区北二环与东二环交口西南角，地处二环内主城区，北通正定新区，东临高新区，正值三大发展区域的核心位置。土贤庄城中村改造项目是2012年石家庄市政府重点督办项目和省会“三年上水平”亮点工程。项目追求与石家庄大都市发展一致的生活模式，快捷高效，出行畅达，内设商业街区，感受香港式国际都市生活氛围，采用现代风格建筑群体，运用国际化都市建筑元素，借鉴大都市设计理念，打造全新的港式生活住区。 天洲沁园：位于北二环内，谈固北大街西侧，占地60余亩，总建筑面积约20万平方米，项目一期由7栋高层组成。自然与人文和谐共生的畔水人居项目地处省会东北部发展区域的核心位置，北临石津灌渠与省会规模最大的公园——东垣古城遗址公园，以石津灌渠的不息流水捆绑大面积的生态绿化带，涵养居者心灵。项目北侧紧邻规划中的省重点中学24中，迤逦的风光与24中相辉映，打造自然与人文和谐共生的畔水人居 华博国际：河北克然房地产开发公司，位于长安谈固大街与北二环交叉口东行500米路北。230亩10栋高层，2014年交工，现咨询阶段宣传15万一套，价格待定。板塔结合，只有临时售楼部，2名销售代表，销售现场冷清。 项目户型结构详解 随着现代生活的发展，年轻人对于居住的需求以及生活环境的追求渐渐成为社会生活的主流，而大部分年轻人也正是“刚需”购房的主力军。伴随着省会“刚需购房“时代的来临，锦融尚御应势推出的三种刚需小户型热销全城，引发众多购买者的关注和咨询。也