莱茵东郡商业街营销策划报告..pptVIP

1 2010-5-28 莱茵东郡商业街营 销 策 划 报 告 前言 功能价值——首先，品牌价值中，以功能性价值为基础，顾客购买需求的基本动因，就是对产品的功能性需求，满足顾客的合理性价比要求。 附加价值——在功能之上，是品牌具备的附加价值，比如：品质保障、售后服务等内涵，满足使客户放心、满意的基本要求。 精神价值——最高层，是品牌具备的独特的情感价值，满足顾客的心理共鸣——激情、动感或者高贵、荣耀等体验。 本项目营销工作要点 从宣传聚焦点、营销渠道和开发节奏上，系统的实现各期热卖 核心价值主张 项目价值体系的构建 项目推广主题 营销推广思路 销售总体策略 销售策略体系 营销策略 1、 商业地产竞争在短时间内持续加骤，商业运作应该经 营定位、招商策略考虑第一(虚)； 2、 销售考虑第二是商铺销售成功立足点（实）； 3、 人气是构成商业市场的关键——本项目所处于的地理 位置不担心人流（住宅和周边的居住群体）、关键是 如何聚集人气。 营销推广思路 销售执行策略： 以宣传: 特色投资、高稳定的铁东区首个《全方位一站式商业街》引领市场潮流，宣扬大众投资热潮，形成抢购局面。 宣传语 首家一站式办公、休闲、娱乐、购物商业街； 100%产权旺铺、100%财富见证； 财富阶层、美丽人生、点亮新的都市生活； 民族的、世界的、特色的、国际的； 别人有的、莱茵东郡也有；而莱茵东郡有的、别人却不一定有； 世界与我同歌、时代与我同步。 文案设计 “高调市场定位，情感撼动人心” 人生精彩一晃而过，唯有此次定格精彩 人生如戏，一幕一幕上演，时间见证一切，却无法挽留昨日逝去的精彩。唯有此时，此刻，莱茵东郡凝固了时间，定格人生精彩。 人生输赢变幻莫测，唯有此次赢成恒久 在输赢之中，昔日的光辉交织着昔日的泪水，混杂在人生的漫漫长途，终是明白，无所谓赢无所谓输。唯有此次，莱茵东郡改写了人生，让赢成恒久。 文案设计 “高调市场定位，情感撼动人心” 主角配角轮流转换，唯有此次锁定主角： 曾几何时，在他人的眼中看见的全是自己；曾几何是，他人的光环刺痛了自己的眼睛。角色变换，心随之起伏不定。唯有此次，莱茵东郡锁定光环，你成为中心，成为主角。 活动主题 莱茵东郡商业街 活动内容 以文化演艺动态传播； 当天定购还有优惠政策； 以宣传单的发放作为辅助传播； 设计硬件 宣传单页 1万份×0.18元 =1800元 手提袋 1千份×1.2 元 =1200元 彩旗 15个×25元 =375元 条幅 15㎡×40元×3=1800元 报纸广告 4期×2300元 =9200元 工地形象墙 100㎡×12-18元=1800元 标示牌 时达广场 9万/年 总计经费：106175元 * * 策划人：武文华 1 经过售楼部工作，项目前期住宅销售已经完成。在莱茵东郡项目住宅接近售馨的情况下，商业部分只有找到合适的定位，才能有效的完成销售工作；再加上广告的铺设和主题活动的举办以及撼动人心的价格，这样才能有效并快速的完成高效率的销售目标。 我们面临怎样的市场环境 在2009年鄂尔多斯市的房地产投资建设就开始倾向于商 业地产，尤其是铁西区二期被市政规划为整体商业用 地，更加奠定了它的主导地位。 在2010年随着“国十条”的出台。开发商拿地很是紧张。银 行贷款也开始收紧。投资者更是怀着观望的心态。 今年所开发的土地大都是去年待开发的，对于小型开发商已停止建设。资金的流缺，土地建设的大规模，都是导致市场运作缓慢的关键。 “我们眼中的东胜” 我们面临的问题 高销售速度和高销售价格之间的必然矛盾 如何在东胜实现项目的品牌溢价 1 2 销售价格 销售速度 正常的市场环境下,销售速度和销售价格就象天平的两端,总有一端会低下去,本案要求快速销售,同时实现超出市场平均水平的销售价格,如何达到这一目的? 名牌地产必须蕴含全方位价值 前期铺垫“润物细无声” ??整合区域“都市休闲生活区”形象 ??前期加大宣传和活动的密度与力度 ??展示到位，活动为主 ??重视口碑、小众传播，实现精确制导 ??宣传简单直白，通俗易懂 宣传聚焦点 宣传区域未来价值和都市休闲生活方式 营销渠道 执行阶段捆绑式营销优惠，