房地产融资方式培训.ppt

从企业背景看,实力足够强大到同时满足畅通的资金管道和成熟的退出机制的有以下几类企业： 国企——资金实力强、政策优惠大，开发项目作为国有资产可不出售如：华润旗下，万象城、印象城、欢乐颂 城投公司——政府下属资产管理兼城市开发，可获得最优的城市公共资源如土地、轨道商业、税收优惠、贷款优先等，占据优势区位的商业项目发展潜力不可估量，可吸引多种渠道的资金投入，如京投银泰与北京市政府合作开发轨道沿线商业。 上市、一线房企——资金实力足够强大，综合开发能力强、产品线完善，如万科、绿地、首创、万通 外企、基金公司——资金实力强、运作模式成熟，如：新世界地产、高盛基金 从开发模式看，一般有境外成熟开发运作模式——房地产基金运作，和订单开发、合作开发等，同时资金实力和成熟退出机制： 房地产基金——主要以境外基金为主，如摩根斯坦利地产基金、荷兰国际 (ING)、高盛、美林集团、雷曼兄弟等开始有规模地投资于内地房地产市场；如摩根士丹利、高盛、深国投合作的深国商，共同投资开发华润旗下商业品牌； 又如，新加坡凯德置地，内地的凯德中国所建立的全产业链开发运作模式； 房地产融资方式 研究背景 认识、应对、提高 认识 房地产融资方式 应对 调控背景下房产资金困局 提高 操盘水平、专业水平 1、国外房地产融资方式简介 2、国内房地产主要融资方式 研究范围 国内外房地产常见及主要融资方式 3、国内不同房企融资方式选择 国外融资方式简介 美国房地产融资方式 企业内部融资 企业外部融资 (1)抵押、 (1) 上市融资、(2) 发行债券 2)贴现股票和债券而获得现金 (3) 银行贷款、(4) 其他融资机构的融资 3)预收购房定金或购房款 (5) 合作开发、(6) 前沿货币合约 4)企业留存收益 (7) 房地产辛迪加、(8) 房地产投资信托 (REIT) (9) 商业抵押贷款支持证券、(10) 租赁融资 (11) 回租融资、(12) 回买融资 (13) 夹层融资、 国外融资方式简介 美国房地产融资方式概念解析 上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2) 发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金； (3) 银行贷款：到 1997 年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。他们持有 50.2% 的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的 28%。 (4) 其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务 (CMOs) 是由商业房地产抵押贷款担保的债券。 (5) 合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。 (6) 前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。 (7) 房地产辛迪加：这是固外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。 国外融资方式简介 美国房地产融资方式概念解析 (8) 房地产投资信托 (REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。在美国存在权益REIT( 投资并经营商业地产 )、抵押贷款 REIT( 购买商业地产的抵押贷款 )、混合 REIT( 同时投资抵押贷款和商业地产 ) 和有限寿命 REIT( 在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产 ) 四种类型的 REIT。REIT 立法要求资产由独立的顾问来进行管理。 (9) 商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS) 起源于 20 世纪 80 年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。 (10) 租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。 (11) 回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。这种方式