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养老地产这样做 【要点提示】 代表项目提名：万科幸福汇，保利·西塘安平老年健康生活社区，泰康人寿在小汤山温泉乡，上海崇明岛，海南三亚将投资建设养老社区。 代表企业提名：HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司；Ventas（VTR.N）是全美第二大养老/医疗类REITs公司；HealthCare REITs（HCN.N）是全美第三大养老/医疗类REITs公司；坚持采用净出租方式运营的企业Senior Housing Properties Trust（SNH.N）。本文介绍了以上企业的操作情况与经营数据。美国三大养老社区运营商：Emeritus，Sunrise，Brookdale。 模式分类：美国养老社区四大模式：生活自理型社区（Independent Living）、生活协助型社区（Assisted Living，也译为无障碍社区）、特殊护理社区（Skilled Nursing），以及混合型的持续护理退休社区（Continuing Care Retirement Communities）。以及描述。 行业分类：养老地产的投资商主要有三类，REITs、私募基金和非盈利性组织。REITs公司的物业运营方式分为两种，纯租金模式和委托经营模式。 问题：中国会费模式：这种模式在美国称为“持续护理退休社区”（CCRC）；美国租金和附加服务模式：持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比并不高，租金和附加服务才是营运商收益的主要来源。现阶段的中国，会费模式真的能够大规模复制吗？中国养老地产可持续发展的模式应该是什么样的？　　当养老地产遭遇融资困境　　社区养老的重点在于服务，客户支付会费是为了获取长期服务，而不是长期居住权。 养老地产这样做（1） 构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态。 　　万科、保利等地产公司目前都在探索可行的养老地产模式，保险公司也十分热衷于将养老地产纳入自己资产配置的范畴。此外，城堡投资、Emeritus等外资企业看好中国的养老市场，纷纷来华探路。借鉴美国较成熟的养老地产产业链运作模式，我们认为，中国养老地产的发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。 　　这种发育有其现实可行性—比如地产公司与保险公司的合作，或地产公司与专业运营公司的合作。至于金融工具，尽管内地市场还没有推出REITs，但并不缺乏多元投资人：银行高端客户、手握重金的保险公司、各类私募基金等。因此，融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。 　　　　 　　杜丽虹/文 　　2010年底，万科宣布养老地产成为旗下业务版图的新分支，首个养老地产项目“万科幸福汇”落户北京房山，并将于2012年竣工。保利地产的首个养老项目“保利·西塘安平老年健康生活社区”也于2010年11月奠基，总投资4亿元，规划建筑面积1万平米。此外还有众多地产公司都在探索可行的养老地产模式。 　　早在2009年11月，泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司，目前已斥资40亿元购置了小汤山温泉乡2000亩地，项目计划于2013-2014年落成，其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中。中国人寿也在河北廊房和三亚拿地，计划投资百亿建设养老社区。 　　尽管看似养老项目众多，但由于投资结构的天然缺陷，中国还没有真正意义上的养老地产。目前在建和已落成的养老项目，多数以销售为目的，仅是旅游地产的一个分支；少数出租型项目，也采用了会费模式，即，先向客户一次性收取几十万元的会费，以换取公寓的长期居住权，此后，每年还需再缴纳一定数额的服务费。这种模式在美国称为“持续护理退休社区”（CCRC），它是美国多类型养老社区的一种，在美国盈利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，主要是因为它能够让投资企业在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。 　　但现阶段的中国，会费模式真的能够大规模复制吗？中国养老地产可持续发展的模式应该是什么样的？ 　　当养老地产遭遇融资困境 　　社区养老的重点在于服务，客户支付会费是为了获取长期服务，而不是长期居住权。因此，会费模式的背后需要完整的看护和医疗服务支撑，使老年人真正实现居家养老，而当前多数养老地产项目无法达到这一标准。中国养老地产的模式破局需要构建一个金融生态，在各方分担风险的同时，也分享收益。 　　会费模式的先天缺陷 　　其实在美国，持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比并不高，其中82%的社区由非盈利性机构（半数是宗教机构）运营；而盈利性养老社区中，会费收入的占比很低，收取会费的单元数通常不到养老单元总数