内蒙古路项目可研报告.doc

目 录 前 言 3 1 总 论 4 1.1我国房地产形势概述 4 1.2项目背景 4 1.3项目基本概况 5 2 市场分析 6 2.1宏观市场分析 6 2.2微观市场分析 8 2.2.1青岛城市概况 9 2.2.2经济分析 9 2.2.3人文环境分析 9 2.3项目市场情况分析 10 2.3.1青岛各市区市场情况 10 2.3.2 SWOT分析 11 3 项目定位 12 3.1项目的产品定位 12 3.2项目的户型定位 12 3.3项目的销售价格定位 15 3.3.1 新侨花园 15 3.3.2万达39克拉 15 3.3.3花好月圆 15 3.4项目的客户定位 19 3.4.1青岛市区客源 19 3.4.2市北区和外地客源 19 4.项目的建设条件与规划方案 20 4.1项目的建设条件 20 4.1.1场地条件 20 4.1.2供水条件 20 4.1.3污水排放条件 20 4.1.4雨水排放条件 20 4.1.5供热条件 20 4.1.6燃气供应条件 20 4.1.7供电、电讯条件 21 4.2项目的整体规划布局 21 4.2.1规划主导思想 21 4.2.2 总体规划思路 21 4.2.3配套设施的规划特点 23 4.2.4单体布局的特点 23 4.3建筑的设计方案 24 4.3.1工程概况 24 4.3.2设计依据 24 4.3.3建筑设计构思 25 4.3.4方案设计说明 25 4.4建筑的结构方案 30 4.4.1工程概况 30 4.4.2结构设计依据 30 4.4.3荷载取值及主要设计参数 30 4.4.4主体结构选型 31 4.4.5项目实施的进度安排 31 5. 项目投资估算及资金筹措 32 5.1 项目总投资估算 32 5.2资金筹措方案 35 6经济评价和风险分析 36 6.1贷款偿还分析 36 6.2盈亏平衡分析 36 6.3敏感性分析 37 7.结论 39 技术经济分析 40 致 谢 41 主要参考文献 42 附表 前 言 报告在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。结合现况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。确定项目是否可行。 本报告运用科学的统计原理与财务分析方法，基于市北区近年来土地交易情况，根据项目最可能的投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本的合理控制区域，为开发商进行土地报价提供参考。 本项目拥有较好的投资环境与机遇，国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，青岛市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。 本项目在开发项目未来的售价测算中，选择市场参考售价8746元/平方米。但目前整个青岛市房地产市场处于高位运行，未来市场可能会有一定的调整。考虑到本项目在该区域的品质及区域规划，半年后在本项目正式销售时，目前的销售定价还是具有一定的竞争优势，项目所测算的价格在未来市场上可行。 1 总 论 1.1我国房地产形势概述[2] 从上个世纪80年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年间，我国的房地产业经历了兴起——高峰——衰退——复苏（成熟）——持续发展这五个阶段。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投地产业向更成熟化迈进。投资增长率也走向回升，2001年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。 随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量；同时它也使城市中低收入者经济持续增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最为广泛的消费群体。另一方面随着国民经济的增长也使原理啊购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。房地产业对国民经济发展起到了一定积极促进作用1.2项目背景随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经济、旅游经济、会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破500亿大关，达512.2亿元，增长15.8%，总量首次超过全国的1%。其中，城市市场实现零售额398.3亿元，增长17.1%，农村市场实现零售额113.9亿元，增长11.5%。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额419.3亿元，增长