外伶仃岛酒店可研报告.docx

PAGE  第 PAGE 30页，总 NUMPAGES 30页 **集团房地产项目 可行性研究报告 前 言 随着**集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升**集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 可行性报告内容指引 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。 2、1）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 珠海市是 HYPERLINK /view/33354.htm \t _blank 珠江三角洲南端的一个重要城市，2008年：国务院颁布实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年，并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。珠海位于广东省珠江口的西南部。东与 HYPERLINK /view/2607.htm \t _blank 香港隔海相望，南与 HYPERLINK /view/2816.htm \t _blank 澳门相连，西邻 HYPERLINK /view/22826.htm \t _blank 新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个 HYPERLINK /view/26926.htm \t _blank 经济特区之一。珠海于1980年成为经济特区。为确保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工业发展。按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型 HYPERLINK /view/410000.htm \t _blank 花园城市。 2）珠海的经济地位，及珠海的发展对周边经济的影响 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分：项目概况 宗地位置 1、珠海市概况 地理位置 珠海市地处珠江三角洲南翼，位于广东省东南部，珠江出海口西侧，是中国五大经济特区之一，同时也是广东的侨乡之一。 人口特征 截止2008 年，珠海市常住人口148.11 万人，比上年末增加2.67 万人，增长1.8%。其中，户籍人口99.48 万人，增长4.0%。 自然条件 珠海属亚热带海洋性气候，年平均气温22.3℃，最低气温2.5℃。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨，年降雨量为1770~2300 毫米，4 月至9 月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10 月至次年3 月盛行东北季风，为旱季。珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，台风出现的时间多在6 月至10 月，年平均4 次左右，其中严重影响珠海市的台风平均每年1 次暴雨有5 次左右。 交通体系 公路：已经建成的高速公路包括：京珠高速、京珠西线高速、广珠西线高速、西部沿海高速和江珠高速公路、即将动工或规划的高速公路包括：机场高速公路、高栏港高速公路、港珠澳连接线和金海高速。 铁路：广珠铁路于1997 年开工、1999 年停工，2007 年复工，预计2011 年通车。 港口：珠海港是珠江西岸唯一的深水大港，目前珠海港已形成西区以高栏港区为主、东区以桂山港区为主、市区以九洲、香洲、唐家、前山、井岸、斗门等港区为主的三个港口群体。2008 年港口货物吞吐量4086.2 万吨，增长10.1%，其中港口集装箱吞吐量65.5 万标准箱增长3.8%。根据相关规划，珠海提出“以港立市”战略，“未来5 年珠海港将进入高速发展期”积极发展港口经济。 航空：根据初步统计数据，三灶机场已和全国二十多个主要城市通航，2008 年珠海三灶机场完成115 万人次的旅客吞吐量以及12,000 吨货邮吞吐量，在全球航空业不景、自然灾害、油价高企等影响的大环境下，实现稳步增长。 轻轨：广珠城际轻轨（在建），预计2010 年10 月广州亚运会前投入营运，届时将改变珠海作为陆路交通区域末端的局面。 桥梁：港珠澳大桥，以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3 个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥的兴建将使珠海成为珠江口西岸承接香港辐射的“桥头堡”，有利于承接香港产业发展、城市功能的拓展和延伸。 交通便捷程度 1） 珠海市对外交通