《wd地产城市综合体全程策划》.doc

wd地产城市综合体的市场调研 ? 一、调研总纲 1.调研目的 通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。 2调研方法 2.1实地考察 2.2地毯式拜访 2.3抽样访谈 2.4问卷调研 3调研重点： 3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四） 3.2市场需求分析 3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面 4调研时间： XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日 二、调研内容 1目标城市商业整体环境调研 1.1城市社会环境 1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）； 1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）；（附表五） 1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。 1.2.1地区生产总值分析（附表六） 1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七） 1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。 ·人均收入情况分析（附表八） ·消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九） ·恩格尔系数 恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出 根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。 2目标城市商业地产环境调研 2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。 2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十） 2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。 2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一） 3项目用地情况分析 3.1城市未来发展方向 3.2项目地块自身情况（附表十二） 3.3项目周边交通状况。 3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。 3.5项目周边的商业设施氛围。 3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。 3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。 4消费来源及辐射力调研 2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯） 2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率） 2.4.3主要宣传媒体调研（附表十三） 5竞争对手情况调研 5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四） 5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究 5.3对竞争对手营销策略 6城市政策法律环境调研（附表十五） 7调研的初步结论 结合上述分析，得出初步市场调研结论。 8各城市之间数据对比分析（附表十六、十七） 8.1城市整体环境对比分析 8.1.1地区生产总值： 8.1.2全社会固定资产投资： 8.1.3社会消费品零售总额： 8.1.4城市居民人均可支配收入： 8.2城市基本状况对比分析 8.2.1房屋施工、竣工面积： 8.2.2商业、住宅销售均价： 8.2.3全市人口与城区人口： 8.2.4全市面积与城区面积： 8.3居民消费水平和消费结构情况对比分析 8.3.1城市居民人均消费支出： 8.3.2食品消费支出占比： 8.3.3服饰消费支出占比： 8.3.4交通通讯消费支出占比： 8.3.5年娱教服务消费支出占比： 8.4城市居民投资取向对比 8.5城市商铺租金价格对比分析 8.6商业用地土地价格与税收等相关政策对比 8.7城市产业导向对比分析 8.8城市投资利与弊对比分析 wd地产城市综合体的选址要求 随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。 二、集团选址的标准： 本着深耕吉林的发展方针战略，在吉林省各地级城市进行商业地产项目开发（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标城市）。 集团选址标准为： 1.城市整体环境 1