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商业地产知识培训 商业地产知识 商业地产知识 商业地产知识 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产知识 商业地产与住宅房地产的区别 商业地产知识 商业地产的内容 商业地产知识 贯穿商业地产全过程的三种行为 商业地产知识 商业地产知识 商业地产的市场发展条件 商业地产知识 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 商业地产知识 商业地产的发展特点及趋势 商业地产知识 商业地产知识 购物中心——SHOPPING MALL 商业地产知识 1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。 2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。 3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、 酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。 4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。 商业地产知识 商业地产知识 专业型商铺 商业地产知识 商业地产知识 销售模式 商业地产知识 概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后 将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 。 商业地产知识 实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。 商业地产知识 利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。 商业地产知识 风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。 商业地产知识 租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率 商业地产知识 商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。 某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚 至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是 有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 影响客户决断的因素 商业地产知识 影响客户决断的因素 商业地产知识 外在因素 商业地产知识 外在因素 商业地产知识 商业地产知识 青特吕家庄商业 项目优势 商业地产知识 硬件优势 市场优势 城阳经济增长迅速 城阳区地处青岛市市区北部，东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连，全区总面积553.2平方公里。城阳是青岛市的北大门。2006年全区生产总值完成400亿元，增长19.1%，财税总收入（不含海关税）达到34.3亿元，增长25.1%；辖内地方财政一般预算收入15亿元，增长28.6%；地方财政收入9.43亿元，增长20.8%。 青岛市位置图－－－奥运经济 ●奥运青岛 作为2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，青岛已经着手进行全面规划，进一步改善生态环境，将建设亚洲一流、国际先进的海上运动基地，展示青岛“海上奥运”