物权法讲义(分论5).pptVIP

物权法分论5用益物权目次 一、概述 二、土地承包经营权 三、建设用地使用权 四、宅基地使用权 五、地役权 一、用益物权的概述 （一）概念和特征 （1）用益物权主要以不动产为标的物； （2）用益物权是权利范围受限制的物权。 *用益物权人不具有对标的物的处分权能。 *用益物权人可以在法律规定的范围内对其所享有的用益物权本身进行处分 （3）用益物权是优先于所有权的物权 （4）用益物权原则上是有期限的他物权 （5）用益物权一般是独立物权、主物权。 地役权例外 （二）用益物权的种类 用益物权：包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。 *居住权和典权问题 （三） 准用益物权：（特许物权） 海域使用权、探矿权、采矿权 取水权、养殖权、捕捞权 二、土地承包经营权 （一）、概念和特征 （1）土地承包经营权主体的特定性。 A、家庭承包的土地承包经营权的主体：本集体组织的农户 B、以其他方式承包的土地承包经营权的主体：可以是本集体组织以外的单位和个人 其取得方式：招标、拍卖、公开协商方式 本集体经济组织成员的村民会议的2/3成员或者2/3的村民代表同意，并报乡镇人民政府批准 本集体经济组织成员具有优先承包权 （2）土地承包经营权取得的平均性 （3）土地承包经营权的客体为农用地 （二）土地承包经营权的取得 1、土地承包经营权的设立 （1）土地承包合同 *承包合同的主体： *承包合同的内容 *承包经营权的期限（耕地的承包期限：30年；草地的承包期限：30—50年；林地的承包期限：30—70年，特殊林木的土地承包期限，经国务院林业行政主管部门批准可延长） 不同于承包期 （2）土地承包经营权的取得问题： *土地承包经营权采取了意思主义物权变动模式，是登记要件主义的例外 —发放土地承包经营权证书是人民政府的法定义务 ——登记只使对所有权的确认 思考： 1、发包方就同一土地签定两个以上合同，承包方均主张取得土地承包经营权的如何处理？ *已经依法登记的承包方取得土地承包经营权 *均未登记的， 生效在先的承包方取得土地承包经营权 *无法确定的，依据承包合同合法占有使用承包地的人 2、土地承包经营权受到发包方或第三人侵害，如何处理？ 2、土地承包经营权的流转问题: A、流转的原则 *土地承包经营权流转时，同等条件下本集体经济组织的成员享有优先权 *期限问题 *不得改变土地农业用途 B、流转的方式 （1）土地承包经营权的转让: -------发包方同意 （2）土地承包经营权的转包、出租、互换等方式: -----报发包方备案 （3）土地承包经营权是否可以抵押？ ——-通过招标、拍卖、公开协商方式承包荒地等农村土地的 土地承包经营权的流转（转让、互换）仍然是采取了登记对抗主义 （三）土地承包经营权的内容（1）承包经营权人的权利*使用权、收益权*依法流转权 *承包地依法被征用、占用有获得补偿的权利（2）承包经营权人的义务 依法定用途使用土地 保持地力 其他 三、建设用地使用权 （一）特点 1、建设用地使用权的主体：建设用地使用权人 2、建设用地使用权的客体：国家所有的土地 集体所有的土地能否成为建设用地使用权的客体 3、建设用地使用权的用途：以该土地建造建造物、构筑物及其附属物 4、他物权 5、建设用地使用权的范围广泛：地表、地下、地上 （二）建设用地使用权的设立 1、建设用地使用权的出让 （1）出让的主体 （2）出让的形式：招标、拍卖、协议方式 （3）出让的期限 （4）出让金的交付 出让取得的建设用地使用权采取的登记要件主义 （三）建设用地使用权的流转 1、建设用地使用权的转让 （1）转让不同于出让 （2）两种方式取得的建设用地使用权的“转让”的要求不同 出让方式——取得土地权属证书；进行了一定的投资开发 划拨方式——经政府有关部门审批；按规定交纳土地使用权出让金 2、以建设用地使用权的转让、互换、赠与、出资 （1）签定相应的合同——要式性书面合同 （2）按规定办理变更登记手续 （3）建设用地使用权与地上不动产所有权的一并流转 *建设用地使用权与地上不动产所有权的一体化 *一并处分——“地随房走”与 “房随地走” 四、宅基地使用权 （一）概述 1、概念和特征 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 特征： （1）宅基地所有权归集体 （2）宅基地使用权的主体是特定的农村居民 （3）宅基地使用权具有有限性 （4）宅基地使用权具有福利性 注意： 准确的把握宅基地的所有权为集体所有 正确把握宅基地使用权的主体