我国房地产市场状及发展趋势.docVIP

　 毕 业 论 文 题目 我国房地产市场现状及发展趋势 系 部 经济贸易系 专 业 市场营销 ＿＿＿＿ 学 号 1090732046 ＿ 学 生 朱 良 指导老师 赵 晓 彬 起止日期 11年10月10日——11年10月30日 目录 内容摘要 3 1、房地产市场概述 3 1.1房地产市场 3 1.2房地产市场特性 3 1.2.1市场供给的特点 3 1.2.2市场需求的特点 3 1.2.3市场交易的特点 4 1.2.4市场价格的特点 4 2、影响房地产市场发展的社会经济因素 4 2.1社会因素 4 2.2经济因素 4 3、2010年我国房地产市场现状 4 4、2011年及未来房地产发展趋势总体预测 10 结束语 12 参考文献 12 内容摘要 房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。2010年我国房地产市场应该说，从20年和以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个?“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： ? （1）泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2010年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从20年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落和个百分点。 ? （2）成交量萎缩，空置率上升?与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。 ?2010年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，20年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 ??广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与20年同期相比降幅更达52％。 紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。 市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 企业开发成本增加随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大