大陸地區不動產證券化(REIT)-證券暨期貨市場發展基金會.PDFVIP

大陸地區不動產證券化(REIT)的 “天時” 、“地利”與“人和” * 洪豔蓉 目錄 一、對REIT的認識 （一）什麼是REIT （二）REIT的共性與特性 （三）REIT的海外發展與演變 （四）REIT的收益與風險 二、大陸不動產證券化（REIT ）的“天時”——宏觀經濟形勢的影響 （一）長期以來銀行獨大的房地產融資模式與受限的房地產投資管道 （二）近年來房地產和金融宏觀調控政策與REIT的探索 三、大陸不動產證券化(REIT)的 “地利”——可進行 REITS的基礎資產類型與狀況 （一）可進行證券化的房地產資產（基礎資產）的要求 （二）不動產證券化的基礎資產類型、地域選擇與REIT權益的設計 四、大陸不動產證券化(REIT)的 “人和”——市場設施和制度建設的影響 （一）證監會主導模式與央行、銀監會主導模式之爭 （二）主要的REIT 制度建設問題 五、代結語：大陸REIT的推出 —— 天時、地利、人和三者兼備 （一）推出REIT的目標 （二）預期模式與目前採取的做法 （三）目前的挑戰與前景 * 作者簡介：洪豔蓉，法學博士，金融法博士後，任教于北京大學法學院，主要從事金融法（證券、銀行和信託等）、證券 化的教學與科研工作。目前擔任《金融法苑》執行主編，中國證監會證券公司集合資產管理計畫評審外聘專家。 聯繫方式：010 （O ）, hyrabs@126.com 。 1 天時、地利、人和，三者不得，雖勝有殃。 —— 《孫臏兵法月戰》· 一、對REIT的認識 （一）什麼是REIT （Real Estate Investment Trust ） 大陸地區通常稱為房地產投資信託，屬於不動產證券化的一種類型，即受託機構向投資 者發售信託份額募集資金，用於投資房地產及相關權利，並將投資收益按信託份額分配給投 資者而設立的信託。在這種信託之下，通常由受託機構或專業的管理機構對所投資的房地產 進行經營管理。 （二）REIT的共性與特性 1 、共性 ——作為一種投資基金，具有募集資金、專業管理、投資獲益的共性。 2 、特性 ——作為行業投資基金，專門投向房地產行業，是房地產投融資與金融證券化技術相結合 的創新； —— 深受房地產行業影響，要求具有房地產方面的評估、經營和風險管理技能與經驗。 （三）REIT的海外發展與演變 1 、創始國與後繼者 ——1960 年，美國頒佈《房地產投資信託法》並修改《國內稅收法典》，推動REIT創 新與發展（稅收優惠驅動的投資工具） ——20世紀 90 年代以後，主要發達國家/地區和發展中國家陸續採用：加拿大、英國、 2 法國、澳大利亞、日本、新加坡、中國香港、中國臺灣、韓國、馬來西亞等 2 、市場概況 ——REITs總量約有 500只，美國有 190只，占比 38％；REIT 上市市值是5155億美金， 其中美國占一半左右，約占45％的總市值； ——證券化基礎資產類型：商業中心、寫字樓、公寓、工業廠房、儲藏中心、學校、醫 院、療養院、度假村、葡萄園、酒店、停車場等； —— 大陸離岸REIT ：廣州越秀集團 2005 年12月整合其物業資產，在香港上市越秀 REIT ，表現良好；2006 年12月 8日，嘉德置地旗下 中國零售房地產信託基金“ ” （Capita Retail China Trust ，簡稱CRCT ）在新加坡上市，因外資房地產政策收緊，成近年來最後一隻海外上 市REIT 。 —— 大陸地區：國內信託公司2003 年以來借用信託原理，大