厦门杏林湾运营中心前期策划汇报稿.pptVIP

杏林湾运营中心 ——前期策划报告 【报告思路】 第一篇 项目运作背景 厦门市政府城市经营理念由来已久，经营土地是其重要内容之一；随着厦门湾城 市格局的逐步展现，集美杏林湾板块日益成熟，成为市场的热点；但在园博园概念之 后，杏林湾板块缺乏新的概念支持，价值亦未得到完全挖掘。 厦门市规划局在集美区原有规划的基础上，更改“杏林湾运营中心”地块性质， 从原先的“居住为主，商业为辅”变更为当前的“办公和商业为主”，意在完善杏林 湾的城市功能，提升湾区土地价值。 目前，意向由杏林建设开发公司运作“杏林湾运营中心”项目，在较短的时间内 完成“杏林湾运营中心”的开发与运营，在科学引导城市发展的基础上，快速提升杏 林湾湾区的商务和居住价值。 开发“杏林湾运营中心”，关键在于实现双重效益，即厦门市政府主导的杏林湾 湾区价值和杏林建设开发公司运作的项目经营效益。 第二篇 城市发展研判 我们对厦门市城市发展的基本研判： 厦门正处于被动式郊区化阶段 环岛一线是郊区化的主要区域 居住郊区化是当前的主要形式 研判： 目前厦门正处于城市化进程中的被动式郊区化阶段，城市格局由城市中心——本 岛，向城市近郊——环岛一线区域扩展，“岛外崛起”迈入实质性建设阶段；环岛一 线区域包括海沧新城、杏林主城、集美主城和翔安新城等，是本阶段城市发展和建设 的重心。 当前厦门的城市郊区化，已经渡过了初期的工业郊区化阶段，又未达到全面的生 活郊区化阶段，处于居住郊区化阶段，其主要特征是生活与居住分离，工作在城心、 购物在城心、娱乐在城心，而居住在郊区；从地产角度，表现为郊区楼盘主要以开发 普通公寓为主，满足购房者的居住需求。 在城市发展的历史背景下，在岛外一线开发大型商务商业中心的时机尚不成熟， 岛外全面崛起尚需一个从量变到质变的过程，这就要求“杏林湾运营中心”的开发， 不能着眼于当前或是今后一到两年，而必须要有前瞻意识。 第三篇 区域价值研判 通过对项目所处区域的全局分析，我司认为区域核心价值包括以下几点： 区域规划——提升区域价值，建设城市中心 园博园——吸引资源的磁心 工业园——原动力，第三产业的基石 集美学城——消费源泉，人力引擎 研判： 集美杏林湾片区规划为厦门城市中心，集美城市中心，前景远大，虽非一步登 天，但蓝图跃于纸上。 “杏林湾运营中心”的筹谋，既要依托于区域现状，发挥区域核心优势，又要跳 出现有框框，以更高的眼光展望未来。 集美的昨天，是传统的文教区；集美的今天，是过渡的工业区；集美的明天，却 必然是商务区、生活区和大学城。 工业区，是原动力，是第三产业发展的基石，但工业园区迟早要弱化； 园博园，美，永远是一项优质资源，除了成为居住配套，它还可以为杏林湾奉献 更多； 大学城，不仅是消费，更重要的是知识和人才，是第一生产力，也是新经济、新 增长点。 “杏林湾运营中心”，在憧憬规划之余，还有集美学城，其次是园博园，最后才 是工业园。 第四篇 办公物业分析 厦门办公类物业，即写字楼物业市场，具有以下特征： 写字楼市场景气度不断攀升，租售两旺； 区域不平衡，传统商务区供不应求，新商务区有待培育； 未来市场供应充足，产品开发呈高端化趋势； 集美区写字楼市场处于起步阶段，多为行政或企业自用办公楼， 鲜见经营性写字楼； 第一第二运营中心规划为大厦门总部经济带，以研发中心、运营 中心等为核心功能。 研判： 厦门写字楼市场，与住宅市场的豪宅化相似，由市场主导的物业开发呈高端化趋 势，新建的写字楼物业多数是高级别的甲级写字楼。 与住宅市场的保障房不同，政府主导的写字楼开发要么是针对大企业的总部办公 楼，要么是针对特点行业，门槛较高。 第一运营中心观音山商务运营中心，第二运营中心五缘湾商务运营中心，都定位 为总部经济带，以研发中心、运营中心等为核心职能。而为处于创业期、成长期企业 服务的写字楼寥寥无几，而小企业才是区域经济活力的标志。 摆在第三运营中心“杏林湾运营中心”面前的，只有两条路，要么是复制第一 第二运营中心的旧路，要么是实行差异化战略，突破蓝海。 同时，新商务区的运营，不仅