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城市经营的理念与模式 刘卫东 2008年9月 一、城市经营的概念 城市经营是指城市政府把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，全面归集和盘活资产，促进城市资产重新配置和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断地扩充城市建设的资金来源。保障城市基础设施（道路、供排水、污水与废弃物处理、供电、供气、热力、通讯等，以及教育、医疗等社会基础设施）的建设、管理、运营、使用。在追求城市经济、社会和环境效益最大化的同时，完善城市功能，在创造发展环境的过程中发展城市经济，最终推动城市化的发展。 城市经营包括三层含义： 第一，政府对城市的管理方式，要以行政指令性的管理向尊重市场规律、以法律法规为基础的城市经营管理方式转变； 第二，政府对城市的管理还应包括把城市作为资本来经营，根据市场经济的价值规律、投入产出规律、利润最大化规律、优化组合规律、优胜劣汰规律，实现城市资源的保值增值； 第三，城市经营的全过程和最终目的都要追求社会效益、经济效益、生态效益的统一，充分发挥城市的各种功能作用，创造城市经济发展的最优环境，从而推动城市现代化的发展。 经营城市的关键 城市资产商品化 城市资产既有使用价值又有商品价值，应实行有偿使用。 经营活动资本化 剥离城市资产的使用权与经营权，将资产的经营权看作是带来价值和剩余价值的资本，进行资本营运。 经营手段市场化 经营城市的一切活动都要通过市场进行，用市场效率机制配置资源。 经营目的效益化 使政府的投入有回报，能增值，能在创造社会效益的同时增加政府的经营收益。 城市经营的提出 城市经营思想的萌芽20世纪中叶，城市经营的思想在国外就已经萌芽。城市经济学作为研究城市土地利用’城市环境建设’交通运输’财政金融等方面问题的一门学科，涉及了城市经营管理方面的一些应用课题，主要就城市资源的有效利用和城市经济发展中城市基础条件的改善进行研究， ，推动了城市经济社会的发展。在这一学科理论的指导下，法国、美国、日本等国家在城市基础设施建设的投融资方面进行了许多有益的尝试，就如何运用市场机制来吸引民间资本，促进城市硬件环境建设形成了一些不同的模式，为城市经营理念的形成和运作提供了经验。 自20 世纪80年代起，随着城市之间竞争的逐渐加剧，在如何提高城市竞争力的方法研究中，就城市发展政策的制定和实施问题，一些学者提出了城市促销计划的概念，试图通过对城市管理措施的市场化改革来促进城市资产的市场化利用，同时期，出现了将企业管理理论和方法系统引入政府公共管理事务之中的方法，即区域行销，并把城市视同企业，以城市未来作为产品，形成了城市经营的最初思想。 二、城市发展模式 产品经济模式 从上项目特别是工业项目来吸引投资入手，通过生产最好的产品，由产品输出获取收人，带动城市的基础设施建设和经济发展。 环境经济模式 将城市作为最大的产品来规划、设计、建设与经营，营造城市的最佳投资环境和最宜人的居住环境，以城市的知名度和品牌，吸引国内外商家来投资，国内外游客来观光、游玩、购物，从而为城市争取投资、增加收益，带动经济与社会全面发展。 两种模式的区别 优势前提条件不同 产品经济模式以市场需求和资源供给优势为前提条件，因此，城市的收益一方面来自产品的销售收益，另一方面来自于该城市所拥有的资源优势，如先进的生产技术、优质廉价的自然资源、便利的运输条件等。借助这两个优势来获得城市收益，容易使城市的管理者们处于被动的状态。 环境经济模式则以城市的区位优势和环境优势为前提条件。它的最重要的思想是要求城市的管理者们为城市的发展创造条件，使城市发展处于一个主动的状态。因此，除了城市所处的地理位置不可变外，其他都应处于城市管理者的可变范围，如创造便捷的交通条件，营造良好的投资环境，吸引各界人士到城市来从事各项活动，把城市作为整个区域与外界联系的纽带与桥梁。优势的前提条件不同。 发展途径不同 产品经济模式走的是专业化发展的道路，形成的城市也主要是专业化工业城市。产品经济模式注重城市生产的具体产品对城市收益的影响。 环境经济模式则将城市视为最大的产品，以城市的自身形象为品牌，使投资者投资这个城市(投资建厂、经商、发展产业)，消费者消费这个城市(旅游、购物、定居)。 适用对象不同 在城市发展初期，由于城市经济基础薄弱，产业结构等级低，城市没有足够的经济卖力进行大规模的城市基础设施与环境建设但通过一些项目的投人、产品的出产，在满足本城市居民需要的同时，也能在较短的时间内取得经济效益。 到了城市发展的中后期，一定范围的市场需求和城市的扩展就呈现出稳定性，在产业结构向高级化迈进的过程中，各种城市问题不断出现城市的是否可持续发展极大地制约着城市的发展步伐，这时城市的最大优点在于