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前期介入服务与接管验收及入住管理方案（草稿） 　 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对景苑商住小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 　 一、前期介入工作计划 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 签定物业管理合同 商定物业促销协助计划 与地产商定 管理服务费、停车费、 签定物业管理合同 2 成立物业管理处 协商确定管理处办公场所 签订合同后十日内 二次装修管理处办公场所 办理管理处有关运作手续 人员配置、培训 管理处办公设备配置 3 前期介入 收集各类工程资料 实施促销协助计划 熟悉各类设施、设备 4 导入公司管理模式 导入公司各项规章制度 导入公司物业管理理念 5 物业接管准备 验收物业软硬件 0 1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 监控和消控中心的设置； 小区人车分流的设计； 公共照明开关设置位置； 公共照明开关开闭形式； 物业管理用房的位置设计； 小区垃圾房的设置； 公共洗手间的设置； 公共告示栏的配置； 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议； 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 二、 项目的接管验收 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a．工程技术人员参加验收工作； b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益； c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格； d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修。 6）接管验收的作用 a．明确交接双方的责、权、利关系 b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护户主的利益 c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 三、入伙（住）管理方案 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。 即时完成入伙登记。 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。 1、业主入伙流程 1）业主向开发商商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。 2）凭