“世鸿伟业”商住小区开发建设项目立项可行性分析论证报告.docVIP

目 录 第一章 总 论……………………………………………………1 第二章 市场分析与营销战略……………………………………6 第三章 项目选址及建设条件 …………………………………18 第四章 建设规模及功能标准 …………………………………21 第五章 建设方案 ………………………………………………24 第六章 项目实施进度安排 ……………………………………59 第七章 投资估算与资金筹措 …………………………………60 第八章 经济效益分析 …………………………………………63 第九章 风险分析及对策 ………………………………………65 第一章 总 论 1.1项目概况 ●项目名称：“世鸿伟业”商住小区开发建设项目； ●建设地址：福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧、华庭路与和畅路之间； ●建设性质：新建； ●总 投 资：1.9777亿元； ●项目负责：虞锡龙； ●建设单位：虞氏（福建）房地产开发有限公司； ●企业性质：有限公司； ●工程概况：项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。附近为新市政中心和东湖景观区、会展中心。市高级中学、东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位置颇具特色，将为闽东造就大规模、高品质的住宅社区。 ●“世鸿伟业”商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主，征地面积56975.65平方米（折合85.46亩），代征道路用地面积10371.07平方米（折合15.56亩），建设用地面积46604.58平方米（折合69.9亩）。总建筑面积99996平方米，建筑密度30％，容积率2.2，绿地率30％，居住户数560户，居住人数2016人，建筑物层高为8层以上小高层和高层。小区配套有商店、人防地下停车库、会所、幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿化、部分建筑物底层为商店。 ●资金来源：本项目建设资金由虞氏（福建）房地产开发有限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。 ●经济效益：根据收益计算，项目所得税前的利润7268万元，投资利润率36.75％，利税率51.94％，税收4822万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 1.2项目建设背景 ●宁德市位于福建省东北部沿海、鹫峰山脉东南坡，约介于东经119°8’1”至119°5’32”，北纬26°30.5’至26°59’之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城（区）、福鼎（市）、福安（市）、霞浦、古田、周宁、屏南、寿宁、柘荣6县，总人口330万。宁德市城区现有建设用地约9.5km2，总人口约11.5万人。 ●改革开放以来，宁德市作为国务院批准的沿海经济开放区，各项事业有了一定的进步和发展。2002年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个层面发展中的第二个层面，进一步突出了闽东在全省发展格局中的重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市的政治、经济、文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区1997年的国民生产总值仅为28.16亿元，而2001年已猛增至41.40亿元，年平均增长率高达10%，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路的全线通车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善，也将大大地改善宁德市的投资环境、旅游环境，促使宁德市的经济发展跃上一个新台阶。 ●根据福建省人民政府1997年以闽政[1997]7号文批复的《宁德市总体规划》，至2010年，宁德市城区人口规模将扩大至30万人，城区面积将扩大至30Km2（包括东侨开发区面积为16.7km2）。由于宁德市现有城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。 ●宁德市委提出要按照“向海、面海、临海”的发展战略，加快推进宁德中心城区“东扩面海、北展南移”，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展、城市建设、房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。 1.3可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2008年12月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据： ●《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）； ●《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93； ●国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； ●建设部《房地产开发项目经济评价方法》； ●《宁德市城市总体规划》； ●《