最新纳税筹划实操方略.ppt

第四部分：分税种纳税筹划策略及案例分析 2、土地增值税的纳税筹划案例分析。 （1）收入分解法。 基本思想:将不动产价格一分为二,降低不动产转让价格,降低土地增值税率,降低土地增值税。 假设房地产企业另设一独立核算的销售公司，售价为22000万元，可扣除税金为1600万元。 扣除项目＝（5000＋8000）×（1＋10%＋20%）＋1600＝18500万元 增值额＝22000－18500＝3500 增值率＝3500÷18500×100% ＝19% 因土地增值税小于20%，故土地增值税0万元。 另外销售公司的收入为26000万元,转让成本为22000万元,可扣除税金400万元，扣除项目为22400万元。增值额为3600万元。增值率为16%。应交土地增值税为＝3600×30%＝1080万元。 纳税筹划效果:节税2130－1080＝1050万元。 第四部分：分税种纳税筹划策略及案例分析 2、土地增值税的纳税筹划案例分析。 （2）成本加计法 例: 吉祥公司是个房地产开发企业，现开发一普通住宅小区，土地成本为5000万元，开发成本为8000万元，开发费用为1000万元，转让相关的税金为2000万元。售价为24000万元。计算土地增值税。 扣除项目＝（5000＋8000）×（1＋10%＋20%）＋2000＝18900万元 增值额＝24000－18900＝5100 增值率＝ 5100÷18900×100% ＝27% 土地增值税＝5100×30% ＝1530万元。 纳税筹划方案：增加配套设施880万元，其它条件不变。 扣除项目＝（5000＋8000 ＋ 880）×（1＋10%＋20%）＋2000＝20044万元 增值额＝24000－20044＝3956 增值率＝ 3956 ÷20044×100% ＝19.73% 土地增值税为0万元。 纳税筹划效果：考虑增加的投入880万元后，节税为＝1530－880＝650 万元 第四部分：分税种纳税筹划策略及案例分析 2、土地增值税的纳税筹划案例分析。 （2）成本加计法 例: 吉祥公司是个房地产开发企业，现开发一普通住宅小区，土地成本为5000万元，开发成本为8000万元，开发费用为1000万元，转让相关的税金为2000万元。售价为24000万元。计算土地增值税。 扣除项目＝（5000＋8000）×（1＋10%＋20%）＋2000＝18900万元 增值额＝24000－18900＝5100 增值率＝ 5100÷18900×100% ＝27% 土地增值税＝5100×30% ＝1530万元。 纳税筹划方案：增加配套设施880万元，其它条件不变。 扣除项目＝（5000＋8000 ＋ 880）×（1＋10%＋20%）＋2000＝20044万元 增值额＝24000－20044＝3956 增值率＝ 3956 ÷20044×100% ＝19.73% 土地增值税为0万元。 纳税筹划效果：考虑增加的投入880万元后，节税为＝1530－880＝650 万元 第四部分：分税种纳税筹划策略及案例分析 2、土地增值税的纳税筹划案例分析 （3）代建房地产的办法 例：吉祥房地产公司有一块土地，账面价值500万元，公允价值为5000万元。吉祥公司打算修建一幛办公楼卖给如意公司（商贸企业）。售价为16000万元。已知开发成本为3000万元，开发费用为800万元，，转让相关的税金为1200万元。计算土地增值税。 扣除项目＝（500＋3000）×（1＋10%＋20%）＋1200＝5750万元 增值额＝16000－5750＝10250 增值率＝10250÷5750 ×100% ＝178% 土地增值税＝10250×50% － 5750×15% ＝4263万元。 纳税筹划方案：据财税字[1995]048号第一款规定：吉祥公司将此土地投资到如意公司，免征土地增值税。后又由吉祥公司代建办公楼。因吉祥公司不是转移不动产的行为，故不征土地增值税。 纳税筹划效果为：节约土地增值税4263万元。 结束语 纳税筹划既是一项技术性、政策性、协同性很强的系统工程，也是一项因地制宜、因时制宜、因势制宜，需要持续完善和不断提高且永无止境的一项复杂工程。 目前我们所做的仅处于初级阶段，中、高级阶段是我们的经营活动与税法的规定基本上相一致，利用较优的纳税方案使企业的总体税负最低，企业税后