《2016：多元金融时代地产企业模式转型》.pdf

北京贝塔咨询中心 Beta Consulting Center 多元金融时代 地产行业模式转型 北京贝塔咨询中心 北京贝塔咨询中心 Beta Consulting Center 目录 （一）风险与机会：2300 亿收购市场酝酿中 4 1．1 高房价压力依然存在，调控力度不减 4 1．2 通涨预期下的调控，一场持久战 5 1．3 持续调控中，行业整体已接近负债上限 6 1．4 调控的一端：20-30%企业面临洗牌 7 1．5 调控的另一端：30%企业保留低谷扩张能力 7 1．6 风险与机遇：2300 亿收购市场正在酝酿 8 （二）多元金融时代地产行业金融模式转型 9 2．1 什么是多元金融时代？ 9 2．2 多元金融时代，评价标准在改变 9 2．3 关注风险回报：地产行业的 “暴利”分解 9 2．4 资产依赖性扩张的回报率瓶颈 12 2．5 从 “重资产模式”到 “轻资产模式” 13 2．6 轻资产模式下的“效率隐含回报” 15 2．7 反 “暴利”时代，盈利模式的改变 17 2．8 周转率对利润率的替代 18 2．9 回报率的“短板效应” 19 2．10 扩张速度减慢，回报率不一定降低 21 （三）多元金融时代地产行业商业模式选择 22 3 ．1 地产企业的商业模式：3 个维度、9 种模式 22 3 ．2 当前环境下的商业模式比较 24 3 ．3 规模化 VS.高端化 25 3 ．4 城镇化模式崛起 27 3．5 区域龙头：发达地区 PK 三线城市 28 3 ．6 商业地产开发 VS.租售并举模式 30 3 ．6．1 商业地产开发模式的 “黄金时代” 30 3 ．6．2 租售并举模式的转型成本 31 3 ．7 保障性住房的潜在回报空间 32 3 ．7．1 保障性住房开发：令人惊讶的低周转 32 3 ．7．2 公租房运营：资金不是问题，回报才是核心 34 （四）模式优势与效率优势 36 4 ．1 模式优势企业优势 36 4 ．2 效率边界与标杆企业优势 37 （五）风险成本的控制 39 5 ．1 风险成本的历史痕迹 39 5 ．2 上市公司平均的风险回报低于风险成本 39 （六）总结：提升多元金融空间的四要素 41 北京贝塔咨询中心 Beta Consulting Center 北京贝塔咨询中心 Beta Consulting Center （一）风险与机会：2300 亿收购市场酝酿中 1．1 高房价压力依然存在，调控力度不减 在限购和限价压制下，近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势，但 是年初的 2 次加息以及部分城市优惠贷款利率的取消，使核心城市的实际贷款利 率上升了 136 个基点，推动北京、上海等地月供收入比上升20-30% 。以 2011 年 1