个人购房借款合同纠纷 - 华东政法大学.docVIP

“假按揭”套贷合同解除的法律后果 ——析中国工商银行北京某支行诉吴某等借款合同案 【本案聚焦】 本案个人购房借款合同的性质是借款合同，还是名为购房借款实为假按揭套贷合同？如果是套贷合同，那么合同的实际主体是谁？合同的效力如何？解除套贷合同的法律后果是什么？ 【案情简介】 原告：中国工商银行北京某支行 被告一：吴某 被告二：北京某房地产公司 2002年2月26日，被告吴某因购房向原告申请个人住房贷款。3月21日，吴某与原告、被告北京某房地产公司（保证人）签订《个人购房借款合同》。合同约定，原告根据吴某的申请，经审查同意向吴某发放个人住房贷款157万元，贷款用于购买坐落于北京市朝阳区某路住房，吴某不得以任何理由将贷款挪作他用，实际放款日与到期日以借款借据为准。吴某不可撤销的授权原告在本合同担保生效后，以吴某购房款的名义将贷款一次划入售房者北京某房地产公司在原告处开立的账户，原告有权监督贷款的使用。原告与吴某双方商定，自贷款发放次月起，吴某按等额本息还款法按月归还贷款。吴某如未按约定的时间还款，原告将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1的罚息。吴某不按期偿还贷款利息时，原告对吴某未支付的利息计收复利。吴某违反本合同借贷条款中的任何条款、吴某连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，并要求吴某在规定期限内清偿部分或全部贷款本息。原告和吴某双方任何一方需变更合同借贷条款，均需书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得担保人书面同意后方可变更，本合同另有约定的除外。保证人自愿为吴某提供连带责任保证，在吴某没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按原告要求履行还款义务，或对吴某所购的房产进行回购；保证责任的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用；保证期限为吴某不履行债务之日起两年。3月25日，原告将157万元划入被告北京某房地产公司账户。原告提交的户名为吴某的还款明细记载，该户自2006年11月25日开始未按期还款，截止到2006年11月28日尚欠贷款本金余额133万元及利息5000元。此时系争房屋已撤销预售，但未登记在吴某名下。原告诉至法院，要求解除其与吴某签订的《个人购房借款合同》、吴某向原告支付借款本金133万元及利息5000元并支付上述贷款本金自2006年11月29日起至实际给付之日止的利息、北京某房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。 一审法院认为，原告、吴某和北京某房地产公司签订的《个人住房借款合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约发放了全部贷款，全面履行了合同义务。而吴某连续多期未按合同约定还款，北京某房地产公司亦未按合同约定履行保证义务，致使原告无法实现其订立合同之目的，构成根本违约，现原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。吴某未实际占有房屋亦不是房屋产权人。北京某房地产公司既是开发商又是保证人，其以吴某的名义套取银行按揭贷款并从中获取利益，据此可以认定北京某房地产公司是该笔借款的实际使用人，故北京某房地产公司应承担向原告归还借款本息的责任。吴某并无购房意愿，仍为北京某房地产公司提供身份证明并与原告签订借款合同的行为存在过错，并给原告造成损失，对此吴某应承担相应的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第8条、第60条第1款、第94条第(四)项、第107条、第196条，《中华人民共和国民事诉讼法》第130条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行北京某支行与吴某、北京某房地产公司签订的《个人购房借款合同》； 二、北京某房地产公司应于本判决生效之日起7日内偿还中国工商银行北京某支行贷款本金余额人民币133万及利息5000元； 三、北京某房地产公司应于本判决生效之日起7日内支付中国工商银行北京某支行借款本金为133万的相关利息(自2006年11月29日起至本判决生效之日止，按借款合同约定执行；自本判决生效之次日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算)； 四、吴某对北京某房地产公司不能向中国工商银行北京某支行偿还部分承担8%的赔偿责任； 五、驳回中国工商银行北京某支行的其他诉讼请求。 原告不服一审判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。 【法理分析】 一、假按揭套贷合同的认定 “假按揭”是指开发商出于套取银行资金的目的，假借他人名义签订房地产买卖合同并向银行办理按揭贷款。所谓套贷，即虚构交易套取银行贷款，通常是指房屋所有人为获取银行贷款，虚构与名义买受人之间的房屋交易，通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款的形式获得银行贷款供自己使用。为了获取银行资金，开发商通常利用其员工或亲朋好友的名义与其签订购房合同，然后向银行办理按揭贷款，套取