土地收储出让对经济影响—以埇桥区为例.docVIP

土地收储出让对经济的影响—以埇桥区为例 摘???要 ????随着我国经济体制和经济增长方式的转变,土地使用方式和管理方式也在发生转变,集约用地逐步成为一种新的用地观念,各地纷纷建立土地储备制度,以达到规范土地市场、支持国有企业改革、营造公开、公平、公正的市场和投资环境等目的。在实际运行过程中,土地收储出让为政府控制土地一级市场的开发及供应总量、主导土地市场、管理城市建设用地做出了贡献。本文以埇桥区为例分析了土地收储出让对经济的影响。 关键词：土地收储?出让 经济 影响 第一章 绪论 1.1 研究背景 在中国特殊的土地所有权和土地收储出让措施下，地方政府是城市土地一级市场的垄断供给者，同时土地收储出让收入是地方财政的重要来源之一。近年来，许多城市房价和地价快速上涨，地方政府的土地收储出让行为成为争议的焦点之一，日益引起社会各界的关注。 1.2 研究意义 在这一现实背景下，本文结合当前措施特点和中国城市化、工业化的发展路径，构建研究地方政府土地收储出让行为对市场经济影响机，这对于揭示地方政府土地收储出让行为的内在逻辑和市场影响效果，分析这些机制在中国城市化和工业化进程中的客观作用及可持续性，有较重要的理论和实践意义。 1.3 文献综述 国内外学者对土地储备进行了大量的研究，主要集中在土地储备的内涵、模式、风险等几个主要方面，这些研究成果为我国建立土地储备制度打下了坚实的基础，为土地储备制度的实践提供了保证。然而，在纵览国内外学者对土地储备的研究成果后，我们可以发现大部分研究都是重实证而轻理论，未能形成一个关于土地储备的全方位理论体系。在实际工作中，如果没有理论体系的指引，对土地储备制度就不可能会有正确且深入的认识，实践中所遇到的困境也就无从解决。同时，我国对土地储备的模式和制度的研究主要是照搬国外政府主导型土地储备制度的相关理论与实践经验，对在我国的特殊国情下的土地储备制度没有深刻的认识和预判，对当前形势下土地储备制度中一味强调政府主导而使行政干预过强、市场机制不健全等问题也缺乏深入的研究和讨论。 1.4研究思路及技术路线 1.5研究框架和方法 第二章 土地收储出让的相关理论 2.1 土地收储含义 目前，学术界对土地储备的内涵并没有非常统一的认识。一般来说，所谓的土地储备就是指各地政府及土地行政主管部分根据城市规划，在一定的法律赋予的权限内依照法定程序，对闲置土地的土地使用权进行收回、收购或征用，并对已收储的土地进行平整与前期开发，根据需求向社会出让的行为。土地储备一般包括三个阶段，分别是土地收购阶段、土地储备及开发阶段、土地出让阶段。其中，土地收购阶段主要包括收购国有土地、征用集体土地、回收闲置土地以及进行土地置换等内容；土地储备与开发主要是指对已收购土地的统一规划、拆迁、建设配套设施和开发的行为；土地出让就是指将已完成前期开发整理的土地的使用权按相应的规划出让，具体来说可以分为非经营性土地的出让和经营性土地的出让，非经营性土地的出让主要是划拨，经营性土地则主要采取招标、挂牌、拍卖的方式进行出让。土地储备的主要目的有四个：稳定土地市场、盘活存量用地、增加财政收入、保障用地需求。 2.2 土地出让含义 ???在本文中，土地出让是指国有土地使用权的出让。按照《城镇国有土地使用权出让和出让暂行条例》（1990）的规定，土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。国土资源部于 2002 年 5 月 9 日和 2004 年 3 月 18 日分别颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资发〔2002〕11 号）和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71 号），规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式供应；2007 年，国土资源部会同监察部又出台了《工业用地招标拍卖挂牌出让措施有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78 号），对工业用地实行招拍挂措施。但在现实操作过程中，由于监管等方面的问题，仍有部分经营性土地以协议方式进行出让。 2.3 土地收储出让的作用 2.3.1?提高土地储备带来的社会效益与经济效益 我国建立土地储备出让措施的主要目的就是抑制土地市场投机行为，为土地市场“降温”，维持市场的稳定，在稳定的基础上实现土地价值的最大化实现，改善国民福利。目前，我国的土地市场高烧不退，土地的成交价节节攀升，“地王”层出不穷。飙高的土地价格跟我国土地储备出让中的“土地财政”导向有着直接的关联，政府在设计土地储备出让措施的并未考虑到土地市场的理性需求，而是单纯追求经济价值最大化：一方面压低价格，以“公共利益”的名义收储土地，另一方面又以目前明显过热的土地市场价格为标准将土地以拍卖的形式出让。这样一来，土地市场的价格机制被进一步扭曲，加重了土地市场