拆迁政策法规讲义.ppt

最新房地产调控政策解读 一、加大保障性安居工程建设力度，对房屋征收补偿及安置提出新要求 第三种做法：将城市规划区内集体土地房屋的拆迁由土地管理部门依据土地法律法规在土地征用中完成。 这是现行法律法规体系的首选。根据土地法律法规，集体土地上的房屋拆迁是《土地管理法》及《土地管理法实施条例》调整的范围，属于土地征用过程中对附着物的补偿范畴。国家建设征用土地，也即土地征用，是国家因社会公共利益的需要，强制收用集体所有土地并依法给予一定补偿的行为。国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。这是因为国家建设征用土地法律关系的主体——国家和土地被征用的集体组织(农村集体经济组织或者村民委员会)的地位是不平等的。土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和协商一致，而是基于国家的单方面的意思表示，无需被征用土地的所有人同意。国家征用土地的指令，是行政指令。对此，土地被征用的集体经济组织必须服从。而且在这种法律关系中也不遵循等价有偿原则。征地是一种国家行为，而且是一种行政行为，也是集体经济组织对国家的一种义务，不是集体经济组织向国家“卖地”。因此国家只要依法对被征用土地的集体经济组织及使用权人给予一定的补偿。 由于长期以来许多城市集体土地的拆迁都由城市拆迁管理部门负责实施，在被拆迁人的补偿安置标准上套用城市房屋拆迁标准的执行。同时，旧土地法对此类问题的规定可操作性较差，造成土地主管部门在城市集体土地房屋拆迁上介入较少，回避拆迁争议。但是随着新《土地管理法》、《土地管理法实施条例》实施的深人，及其配套法规的不断完善，土地部门依法统一征地拆迁是完全可行的，对待集体土地拆迁争议可以通过裁决，及《土地管理法实施条例》第四十五条规定“责令”、“及申请人民法院强制执行”，确保拆迁顺利完成。至于此类拆迁的补偿安置与城市拆迁标准不一的问题，政府完全可以制定标准时统筹协调解决，同时由于土地法规的效力比《城市房屋拆迁管理条例》高，且有一定的强制性。相信在土地征用过程中一并办理对附着物的拆迁补偿更符合法律规定，更有利于加快城市建设。 5.完善集体土地房屋拆迁的探讨 实行城乡房屋统一拆迁。在一个城市，无论对国有土地上的房屋拆迁，还是对城市规划区内集体土地被依法征用后实施对村民住户的房屋拆迁，都应当由市、县人民政府确定的房屋拆迁管理部门实施统一管理执法，并相应制定统一规范的补偿安置政策规定，这样有利于城市建设的推进，有利于依法维护被拆迁人的正当权益，有利于完 善行政执法程序和恰当处理拆迁人与被拆迁人的民事权利关系。如果对城市规划区内征地后村民房屋拆迁不能统一管理和统一政策，势必导致其与城市房屋拆迁补偿安置政策规定的不一致而造成相互攀比，特别是在大多数城市的规划区城郊结合部的建设拆迁中，不能另处提供宅基地迁建的情况下，必然使拆迁工作受阻，影响建设项目的实施。 在集体土地房屋拆迁法规出台之前，可采用如下措施解决集体土地房屋拆迁问题：将原为集体土地、现已转为国有土地的房屋拆迁纳入国有土地上房屋拆迁管理范畴。 在拆迁中，由于集体土地的“集体”属性未变，根据现有法规和规章，不在适用范围之内，由于这一原因，使集体土地的房屋拆迁在行政管理和实际操作上，均出现了“盲区”，对房屋拆迁工作顺利开展和城市化建设都不利，使房屋拆迁行政管理处于被动状态。随着城市建设步伐的加快，社会主义市场经济机剖的完善和发展，将集体土地上房屋拆迁纳入行政管理的范围，是一个很重要和迫切的问题。对此，建议立法部门及政府部门，应当充分考虑如何调整现在法规的内容，只有这样，才能从根本上解决集体土地房屋拆迁的法律依据问题。 对集体土地房屋拆迁可采取先征用，对土地按《土地征用条例》进行补偿，再按《城市房屋拆迁管理条例》对房屋进行补偿的方式； 也可以对集体土地房屋拆迁采用一次完成补偿的方式，但必须适当调高集体土地上房屋拆迁补偿价格标准，向相同区位（或地段）的国有土地房屋拆迁补偿标准看齐，缩小不同土地性质上房屋拆迁补偿价格差距。 还可以提供两种方式供农民选择：即可以按城市居民身份以国有土地房屋拆迁办法安置补偿，也可以按农民集体土地性质安置补偿。例如，有些地方在按农民身份补偿时，可以按60平方米/人标准安置到成套住宅，并给以50元/平方米的奖励 也可以按以下三个档次补给宅基地：1－3人50平方米，4－7人100平方米，8人以上120平方米 充分考虑集体土地上房屋拆迁的特殊性。一是房屋拆迁主管部门在核发集体土地的房屋拆迁许可征时，应针对其特殊性，重审核安置房源、安置补偿方案和标准等情况。由于拆迁对象为农户，在安置房源上，应考虑就近安置的原则，不宜易地安置，以方便其生产；房源的布局和结构，应适合农民用户需要，以农村小型别墅类型为宜。有条件的